【拆局】疫情揭示失业率高企但楼价不跌的真正原因

疫情持续大半年，本港楼价似跌非跌。据政府数字，7月份差估署楼价指数（384.8点）结束两个月升势，环比回落0.5%。总结今年首7个月楼价虽反复，但累积仍有1.48%升幅，与去年5月历史高位（396.9点）比较亦只不过跌了3.05%。

相比过去十年（与2010年7月比）楼价累积涨升了1.5倍，今天的3.05%跌幅，可谓不痛不痒。虽然最新数据尚未反映第三波疫情的影响，不过市场普遍对8月份的楼价指数预测仅多跌约1.5%，甚为“保守”，假若疫情受控，市场近乎一致看好楼价随即回升。

失业率与楼价脱钩？

虽说“需求大、供应少”的格局一直支撑著本港楼市，不过，倘经济环境转差，置业需求理应也会随之而减少。参考过往经验，如97至99年失业率由2.1%升至6.4%，同期楼价大跌了42%；又如01年至03年，科网股爆煲至沙士，失业率由4.4%升至8.5%水平，同期楼价下挫26％，反映住宅楼价与失业率存在高度的负关联性。

哪为何本港失业率由去年中的2.9%，升至最新报6.1%，创逾15年来的高位，大半年内24万人失去饭碗，本港楼价却仍然坚挺？

且细看失业行业的分类，是次肺炎疫情下，以零售、餐饮、旅游等服务行业受影响最大，失业比率为10.8%，建造业则为11.3%，但他们都不是港楼的“中坚分子”；反而“撑起”港楼的金融、保险、地产、专业及商用服务业，其失业率仅为3.7%，相关企业亦较少出现大规模的裁员、倒闭。故单看整体失业数字，似乎已未能作为楼市走势的参考指标。

金融与实体经济的平行时空

事实上，疫情下，手持股、楼的“中产”仍能靠“钱滚钱”进行资产增值，累积财富，故新盘仍然热卖、新股仍获热捧；不过，对于大部分基层或“无产阶级”而言，股、楼如何炽热、爆升，似乎也未能让他们直接受惠，反而疫情引申的限聚令、禁堂食、无外游等因素，窒碍消费，资金未有（或未能）流入实体经济，实体店生意依旧难做，租金继续照交，致令贫者愈贫，富者愈富，有产与无产者尤如身处平行时空。

政府有何重启经济方案？

纵使疫情缓和，实体经济复元需时。03年沙士后，内地推出《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）及开放“自由行”，令港经济得以由谷底翻身，迅速恢复，惟今天，政府尚未有疫情后重启及刺激经济的具体策略及计划。反观只要美国联储局及各国政府继续大力放水，热钱泛滥，加上零息政策下，楼市经历调整后，还是会继续向上。