【拆局】劈价蚀让连连　但楼价不跌的残酷真相？

楼市淡静逾大半年，至7月初爆发第三波疫情后，开始出现暗涌，劈价卖楼、蚀让求售等消息明显增多，且减幅动辄过数十万至过百万元，乍看之下，楼市走势似有下行迹象。不过，翻查数据显示，楼市并未有如预期般向下，反而日前（21日）公布的中原城市领先指数（CCL）更结束三周连跌，按周回升0.18%，企稳180点，究竟当刻楼市下跌孰真孰假？

长情业主有较大减价空间

参考近月出现的多宗减价成交，表面上劈幅相当惊人，如早前太古城凤山阁一个低层582方呎的两房单位，获原业主减价90万至1,000万元易手，减幅相当于楼价的8%，非常之狠。但看回原业主于2000年以约195万元入市，狠劈后帐面仍获利805万元，升值四倍，仍然“赚到笑”。正因为这些较早期购入、持货长时间的物业，“食尽”过去十多年的楼价升幅，自然可容许较大议价空间。而事实上，单位的成交价仍然比银行网上估值889万高出111万元。

有不具名的代理直言，这是一向的策略，“在放盘时稍稍调高叫价，再大幅劈下来，营造割喉式的促销效果，啲人好受落。”

↓近日劈价蚀让的半新盘↓

蚀让个案多数来自半新盘

至于蚀让方面，成交价是与购入价比较，难以“营造”出来吧！其实，市场近月录得至少20宗的蚀让个案，大部分都有一个共通点：都是近3、4年内发售的新盘。因为2016至2018年正值楼市炽热期，发展商以高市价开盘，变相买家当年购入价经已预支了往后数年的楼价升幅，故这些“半新盘”现时转手，实难以获利。若持货未满三年、须涉10%SSD税项成本，就更容易出现蚀让。

逾半亿豪宅成交比例增加

疫市下，虽然二手交投甚胶著，不过，新盘及大码豪宅市场却未见受影响，例如近期唯一的全新盘屯门帝御‧金湾，两轮销售分别涉185伙，均录得即日沽清的佳绩，第三轮亦沽出98%单位，一手续旺，或多或少与发展商提供折扣优惠或按揭计划有关；同时，一些重磅的超豪宅货尾亦持续获承接，成交比例趋增。8月份迄今一手市场已累积录得至少14宗造价逾半亿元的买卖，多为洋房及特色户，反映豪客仍然对后市有信心。

林一鸣：别太著眼极端个案

资深投资者林一鸣更直言，“近期市场见到的大幅劈价，叫价往往嗌到天咁高，最后成交价其实只系市价、甚至创新高，冇咩参考性。”他又认为，大部分业主均宁愿静观其变，大众无需要太著眼于该些极端的劈价、蚀让成交个案，认为只是占市场买卖总数的大约一成，难以反映大势，不宜受个别个案牵动情绪，他又认为楼市未有下行迹象。

事实上，今时今日全球不断量化宽松，各国大量“印银纸”，市场充斥的热钱资金，部分定转流入物业市场，叠加本港住宅供应不足、刚性需求强大这个不争的事实，楼价似乎易升难跌 。