粉岭街市“舖王”直击　13万蚊一呎卖平价菜　资深代理解玄机

在社运及疫情夹击下，本港零售市道遇“超级寒冬”，首季零售销售价值创史上最大单季衰退，旺区街舖市值随之大减。然而，一般民生消费未受太大影响，港人疫情下更倾向留家“煮返两味”，造就街市舖有价有市，近日屡录成交。

其中，连锁菜店“新界仔”最近便由租客“升呢”成为业主，原来要月租11万元的粉岭街市舖，“新界仔”索性以2,950万元、实呎价高达13万元买入！到底“新界仔”主打“内地直销菜”是否如此好赚，能够挨得住11万元月租之余，更可撑起近3,000万元的舖位？

在限聚令下，港人减少外出用餐，反而更愿意留在家中下厨，据政府公布，今年首4个月鱼类及禽畜肉类的销货值上升15.3%，而新鲜蔬果则升9.8%，街市及超市生意顿成“逆市奇葩”，带挈相关商舖成交。

粉岭街市舖癫价成交　 “董事王”助新界仔买舖

事实上，近日街舖市场录得不少“癫价”成交，其中粉岭联安街地舖建筑面积380呎，实用面积约230呎，业主以2,950万元沽出，实用呎价高达13万元，堪称街市“舖王”。租客原为“新界仔”菜档，主要卖蔬菜生果，月租11万元，最新回报率达4.5厘。原业主于2012年10月斥1,200万元购入该舖，持货逾7年升值约1.5倍，于当前舖市表现眼前一亮。

翻查资料，粉岭联安街舖新买家为创智慧有限公司（INNOVATION WISDOM LIMITED），首任董事为叶家润，传媒曾形容其为“董事王”，高峰期拥有多达942间空壳公司，最新仍为621间公司的董事。而根据公司注册处的文件显示，创智慧另一董事李小玲，是营运“新界仔优质果菜”的加禾农业有限公司之董事，意味该舖租客荣升为新买家。

大单边舖人流旺 　内地菜平价吸客

记者于日前（10日）上午到该舖视察，只见新界仔菜档处于联安街大马路旁，邻近地舖有水果及鲜肉档，旁边是连接附近屋苑的行人天桥，一街之隔为联和墟街市。该舖位外拉起数个簷篷，多个货架放满各种蔬果，有约10名员工忙著叫卖、收钱及补货，时不时有路过行人驻足观看，记者观察一段时间，见高峰期同时约近20人拣选蔬果，人流络绎不绝。

记者欲与店员闲谈数句，她仅称：“前排落雨生意麻麻地，少人买𩠌，最近（生意）都系一般啦，今日好返啲！”而熟客梁生则指，“好少去街市𠮶边，呢度（买𩠌）平好多，几乎日日嚟买，落雨都照嚟，平日傍晚嚟会有3至4蚊斤菜，好抵买。”

货架上的“超甜菜心”售约16元两斤，“昆明生菜”售约12元两斤，店员透露来货均为内地直销菜。对比联和墟街市菜档，本地菜心售价约14至16元一斤，生菜售12元一斤，价格的确较为便宜。

店舖价值不止于舖面面积

为何一间实用面积只有230呎的地区小舖，呎价可高达13万元？原来，街市舖的价钱并非单纯以面积大小衡量。利嘉阁（工商舖）地产商舖、商业及投资部高级营业董事郑得明表示，街市舖的价值并非以呎价计算，而是视乎店外位置的大小、门面是否阔落、是否为单边舖等衡量。他形容，街市舖一般习惯将货品摆放至舖外位置，可见放置空间愈大，该舖就愈值钱。

他另指，粉岭联安街舖则差不多是该区位置最佳的单边舖，靠近马路及巴士站，故高价成交亦有理，而街市舖业主一般亦为街市营运者，分析租客因该处生意畅旺，宁愿直接买舖，免得日后被业主“踢走”。

街市舖有价有市　 对手“家农”4700万扫北角舖

除了近日“新界仔”高价买舖，这些街市舖在市场上亦有相当投资价值。其中，黄大仙蒲岗村道33号地下百利轩地下1A至1C舖，建筑面积637呎，今年5月以2,768万元成交，建筑呎价达4.3万，该舖现时由“家农优质果蔬”以月租8万元承租，回报率约3.4%。

另外，据代理透露，有“富贵街市”之称的北角春秧街，其91号地下H舖最近录得成交，建筑面积1,200呎，成交价4,700万元，建筑呎价近4万元，以现时月租12.7万元计，回报率约3.2%。翻查资料，买家为行福有限公司（LUCKY ETERNAL LIMITED），公司董事为简利珍，为“蔬菜王国”家农蔬果的负责人，分店数目逾42家店。