纳米盘吹淡风　已上车业主亦“换货”　学者预言：纳米新盘或消失

政府《施政报告》宣布放寛住宅物业按揭成数，首置客可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由400万元，升至800万元。措施实施至今，本港楼价未见“亢奋”，惟睇淡“纳米楼”之声四起。

“楼神”赵国雄上月底直指纳米楼供应量多、放租不顺利、回报不理想。事实上，按揭成数上限提升后，纳米楼“细银码、易上会”的优势顿时“打折”，市况也出现了变化。

近年愈来愈多纳米单位落成，以今季为例，估计有14个主要新盘入伙，总共涉逾6,600伙，当中近半为200至300方呎的“纳米楼”。

然而，翻查市场成交记者会及综合前线代理意见，不难发现无论是新界区抑或市区的“纳米楼”均出现“价、量齐跌”迹象。

纳米盘近月“价、量齐跌”

以有“纳米盘之城”之称的红磡“环海‧东岸”为例，10月底一个实用面绩194呎、1A座高层M室以429万元沽出，呎价22,113元。据悉原业主于2015年11月以相同价钱购入上址，持货4年帐面平手离场，惟扣除印花税及杂费，料损手约12万元。该盘1C座中低层B室，面积229方呎的开放式单位，外望海景，业主今年2月开始放售，叫价438万，经议价后日前以418万沽出，呎价回落至逾1.8万元，较今年中呎价逾2.2万元明显回落。

其他区份方面，佐敦都会名轩已近四个月未录成交，而在政策未推出前，同区的珀‧轩已录蚀让，10月初一个低层户，原业主急沽货，减价27%以460万元沽出，实用呎价跌穿2万元，较购入价蚀让逾120万元；土瓜湾迎丰亦录得蚀让个案，开放式单位业主持货3年多，明赚实蚀约30万元或8%。

新界“迷你户”吸引入减

新界“迷你户”曾为上车客热捧目标，但据中原王勤学透露，虽然整体睇楼量回升，而元朗尚筑开放式单位亦属区内少数楼价低于400万元的选择，但放宽按保后，反而多了准买家去看600万至800万元的单位，“呢个价位最多人问。”

美联梁苇姮亦称，大埔岚山开放式乏人问津，“本来纳米楼30多万首付就‘上到车’，但新按保措施推出后，40多万首付已能买到较大单位。”她指有买家改为考虑首付预算相若的屯门新盘细单位。

新盘亦出事，屯门“龙床盘”菁隽曾出现“8连挞”，全属175呎以下“纳米户”，当中有买家损失逾30万；“市区龙床盘”深水埗AVA228的18楼D室，属实用面积151方呎开放式户，原于3月以354.5万元售出，买家其后亦已签署正式买卖合约，惟新近取消交易，料遭没收12%订金，涉资约42万元。

纳米业主借机套现“换货”

新界“迷你户”吸引力减，“纳米楼”业主也借机“换货”。美联高级营业经理黄咏思表示，“环海‧东岸”成交量的确有所下跌，上月有约4至5宗成交，有业主以“平手”或“明赚暗蚀”沽货，目的只是希望尽快“换货”，“有啲业主有几间（纳米楼），咪放一间减磅，但之后个价都会揸番紧；有啲系见按揭（保险）松动咗，加上目前市况下外面有平货执，咪加快套现，买出面嘅货。”至于投资者，由于新盘优惠多，部分会先考虑购入一手楼。

美联：市区楼继续“㓥”

以现时市况去看，“纳米楼”热潮似乎已经减退，美联物业住宅部行政总裁布少明接受访问时就直言，港府的政策推出后，“纳米楼”成交有下跌趋势，特别是新界区，“依家加多少少，500多万已经买到大啲嘅单位。”

不过他认为，长远而言对实力相对不足的年轻首置客来说，细单位仍有吸引力，特别是有意在市区置业的买家，“市区一、两房叫价已经去到700万、800万，有啲要过千万元”。相反新界区会减少，因此他认为，“纳米楼”热潮有可能略为减退，但不太代表完全无市场。

庄太量：发展商会“睇𩠌食饭”

不过中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量，却有不同的看法，他直言未来“纳米楼”有可能会消失，“只系少数人的需求，如果揾到替代品，买大少少，亦有钱去买，就无人需要纳米楼。”

庄太量指出，过去买“纳米楼”的多数是手头上资金不充裕的人，惟现时有得选择的话，准买家不会考虑细单位，“纳米楼最多一、两个人住，如果有家庭系非常之不方便。”因此估计，发展商会“睇𩠌食饭”，“相信会起多啲600、700万嘅一、两房单位。”

事实上，月初发展商嘉华接受访问时，就率先表示考虑到过去流行的“纳米楼”供求将近饱和，加上政府放宽按保计划，减低买家兴趣，未来其他发展项目会倾向多建中大型单位。

对于有指，放宽按保或令楼价急升，庄太量指楼价是否上升，需视乎经济增长以及工资水平等，但不可否认的是，部分贴近800万元的单位，其价钱一定会上升至800万元的水平，“唔可以话一定会不断升，都要经济好，人人有工做，先维持到借贷。”