富荣“千万居屋王”冧价　银行估值跌穿790万　半年“低水”近3球

去年楼价频频破顶，各区屋苑屡现楼王的同时，“居屋王”亦一间接一间地诞生，“癫价”处处。不过，近日楼市回调，也将不少“王者”吹跌。
去年7月“荣升”千万居屋王的富荣花园，该3房单位银行最新估价，较当时成交价大跌近30%。至于深水埗乐年花园“已补地价居屋楼王”及筲箕湾东旭苑“全港绿表居屋王”，最新银行估价亦出现“低水”。究竟是银行过于“保守”，抑或有“远见”，不如听听行内人士的分析。

“千万居屋王”最新估价低近3成

去年上半年本港楼市炽热，连带二手居屋市场亦屡创新高。其中，大角咀富荣花园一个中层3房单位，实用面积592平方呎，去年7月在自由市场（已补地价）以1,065万元沽出，呎价高达17,990元，成全港首宗、亦是唯一一宗资助房屋楼价破千万元的成交个案。翻查资料，中原CCL当时位于约188点的高位水平。

可是“兴奋”过后，楼市受经济前景不明朗等因素影响而开始转吹淡风，CCL亦由去年8月188.64点，回落至最新的174点。《香港01》分别利用汇丰及中银香港的网上物业估价服务，发现截至昨日﹙8日﹚，汇丰对上址最新估价已跌至787万元；中银看得“更淡”，比汇丰少2万元至785万元，与当时成交价相差逾26%，意味银行与当时市价“分歧”约280万元！

代理反指银行估价“过份保守”

两者差距看似厉害，惟中原奥运站亮贤居组市务经理苏俊贤却认为，富荣花园一向以绿表市场（未补地价）为主，自由市场放盘较少，故成交量低，不代表市况特别转差。他估计该破千万单位，目前市场价最多仅回落1成，至900至950万元，价钱相对其他区域较为“硬净”。

利嘉阁地产帝柏海湾分行联席董事屈慧妍亦认为，银行估价过份保守。她指富荣位处油尖旺校网，具邻近高铁及港铁站等优势，估计呎价可企稳15,000元水平，即较去年呎价回落约一成五。不过，由于近期新盘定价吸引，很多客人转到私楼市场，令富荣花园自由市场“基本停哂”，目前偏向租盘为主。

中原估价指数﹙主要银行﹚CVI上周报6.51点，一般而言，CVI在40点以下反复徘徊，反映银行睇淡楼市，楼价亦会向下。翻查资料，CVI对上一次跌穿10点水平，已是2016年1月份，楼价当时于2015年8月开始由高峰期显著调整，并于2016年4月跌至过去约一年半的底位，2个月后才再次回升。

乐年花园估值相对“企硬”

至于其他曾问鼎“王者”的居屋，最新估值则相对富荣花园“硬净”。《香港01》曾于去年7月底，盘点2018年上半年的“居屋楼王”。当时的“已补地价居屋楼王”深水埗乐年花园2座高层A室，面积624方呎的三房单位，以980万元成交，但汇丰最新的估值跌至928万元，跌幅约5%。

属居屋王“常客”的筲箕湾东旭苑，当日亦“不负众望”，东晓阁高层5室以893万元（未补地价）易手，实呎逾1.37万元，膺“全港绿表居屋王”。虽然中银香港的最新估价达1,077万元，值得留意的是，该估值是“已补地价”的价钱，并未有计及“补价折扣率”。以一般资助房屋“补价折扣率”为30%去推算，该单位至少需补回268万元，总价值升至约1,161万元，意味单位“低水”达7.2%。

利嘉阁​︰银行估价已由高位回落约20%

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，据该行统计，银行对主要屋苑的估价，已由去年的高位开始回落约20%，不过由于有滞后的因素影响，即使在去年7、8月楼市气氛转差，银行估价于近日才开始走向“贴市”。

她以天水围的嘉湖山庄为例，同一个两房户单位8月份估价为600万元、10月跌至560万元，跌幅约6.7%。到了11月时就急挫至485万元；12月份进一步跌至481万元，即由高位回落19.8%，“不过嘉湖山庄由10月开始已经见到有400多万元成交出现，但银行估价去到11、12月先开始反映，”

因此她指出，遇上市况刚刚转淡时，银行未必可即时捕捉走势；但若果走势已经持续一段时间的话，估价就会相对“贴市”。黄咏欣亦提醒，银行估价对准买家所申请的按揭成数有重大影响，置业前一定要先留意清楚，“市况淡静，若果银行估价比你买入的价钱还要低的时间，届时你要做的按揭成数未必可以做得足。”