52折新居屋未出售　居二市场已急降温　有两区更带头减价

一人有一个梦想，香港地当然是“置业梦”！但就连“上车天堂”居屋的呎价都要上万元时，圆梦似乎变得遥远。有见于此，政府将新居屋发售价由市价7折变成52折，单位售价最低可降至110万元！市场人士估计，势吸引逾30万名“候车”大军涌去申请，碰碰运气。
52折新居屋10月接受申请，不少绿表客早已“叹慢板”，令居二市场急降温，近月成交明显萎缩。《HK01》盘点三大居二市场“重镇”，包括屯门、天水围及将军澳区，发现“52折”对当区市场的“价量”有不同影响。分析又料，要等待市场消化政府新房策后，情况才可回归正常。

料新居屋吸逾30万人申请

政府自2014年底复售居屋后，吸引大批市民入表申请，今次政府调低居屋定价，“绿表客”眼见新居屋入场费较“居二”市场更低，加入抽签新居屋大队“搏一铺”，属人之常情。今期居屋年初时已接获逾15万份申请，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预计重新定价后，将吸引多一倍市民申请，届时或收逾30万份申请。

陈永杰直言，由政府公布新居屋售价至拣楼这段期间，势对二手居屋市场带来短痛，成交将被严重冻结，但始终居屋供应相当紧张，相信当4,000多个新居屋单位旋即被市场吸纳后，对二手市场威力会逐渐减退。

居二市场近月成交大减　

事实上，预计达30万人的新居屋抽签大军已对公屋及居屋未补价第二市场造成打击。据房委会公布数据，6月份有关市场共录得131宗成交，较5月份全月减少近30%。而本月上旬，更只录成交12宗，占上月约1成，去年同期则录得158宗。

普缙集团企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，政府推出“52折”居屋后，市场观望措施影响，加上新居屋售价较便宜，负担相对较轻，有部分准买家会先“博一博”，看看能否抽到新居屋亦是人之常情，因此“居二”成交大跌属正常。

《HK01》盘点三大居二市场“重镇”，包括屯门、天水围及将军澳区，发现“52折”对当区市况有不同影响。

屯门区︰业主叫价寸步不让

美联物业屯门西铁兆康分行首席高级营业经理陆家民表示，屯门富健花园、兆麟苑于居二市场放盘量分别约8至10个左右。他解释，新居屋定价政策推出，令买家以为自己有得拣，因52折后市区居屋售价变得与屯门区相若，故持观望态度。

他指“居二”市场成交虽明显减慢，惟业主叫价仍然持平，因不急于出售，遇见合适楼盘换楼才会出售，难以见到减价卖楼的个案，故情况“胶著”，成交自然大减。他相信绿表者倾向抽新居屋，预料至11月抽完前成交均淡静。陆表示，目前富健花园入场费398万元，兆麟苑则为350万元。

天水围︰区内供应多　微减3至5%

屯门业主虽然企硬，但邻近区域的居屋业主，就开始轻微减价。祥益地产高级区域经理黄庆德表示，天水围区内主要的居二成交屋苑，包括天颂苑、天富苑及天盛苑，总放盘量较年初轻微上升约20个；截至7月17日，天颂苑约有40个放盘、天富苑约60个，至于天盛苑则约有85个；最平单位在天富苑，实用面积433平方呎，业主叫价约285万元。

不过，黄庆德表示，自从政府上月底公布上调新居屋折扣率至52折后，受措施影响，买家持观望态度，业主叫价亦有回软，减幅约有3至5%，睇楼量亦下跌约1成。中原地产天水围副区域营业经理伍耀祖亦表示，新房策推出后，的确令部份居屋绿表业主态度回软，肯接受买家议价，减价盘不乏承接，其中天盛苑F座高层8室，实用面积650平方呎，康和式3房套房间隔，居二市场叫价568万元，近日减价13万元，以555万元沽出。

将军澳区︰有业主忧新房策　劈价22万　

不过，讲到最受房策首当其冲的，莫过于将军澳的居二市场，市场新近的一宗成交，已见业主采取“实际行动”减价，以在楼市套现现金。将军澳居屋宝盈花园一个2房单位业主，近日减价22万将单位易手，“绿表”成交价约538万元，折合实用呎价约11,116元。

美联物业将军澳区域联席董事马立成解释，业主并非“等钱洗”，更没有出货压力，惟见新居屋措施推出后，市况有减慢迹象，加上买家睇楼当日即“落票”，最终降价22万成交。

马立成指，自新居屋措施公布以后，有准买家冀先抽新居屋，当区“睇楼量”随即下跌30%，业主亦有1至3%的议价空间；同时有买家担心新居屋难中签，见业主愿减价便加快入市决定。

分析料市场消化新居屋后　业主叫价或回复正常

先有天水围及将军澳区开路“减价”，日后会否陆续有来？中大财务系哲学博士、资深投资者林一鸣表示，现时居二市场叫价贴近私楼，是卖家对价格有“不切实际的期望”，而买家和卖家期望的价格相距太远的主因是，业主见到市场放盘量少，加上物业是自用，唯一出售的原因是想换私楼，但叫价定要贴近市场，才可换到私楼，否则宁愿自住不卖，故他相信不会有业主大幅减价。

张圣典亦表示，在买家“今天不买，迟啲买仲贵”的心态下，加上银行承造“居二”按揭时较松手，以及盘源少等因素影响下，令“居二”业主叫价不合理。

林预计今年下半年成交宗数减少，业主叫价仍高企，一旦有买家愿意高价接货，就会出现创新高成交，营造出市场气氛高涨、楼市炽热的情况，但实情却是有价无市，只靠少数成交推高楼市。张则估计，若果新居屋截收申请及市场消化政府政策后，业主叫价或回归正常，成交将会回稳甚至上升。