港大倡“土地债券”　可自由买卖　不担心推高楼价

土地大辩论将于9月底结束，香港大学科斯产权研究中心将向土地供应专责小组，提交两个释放大量新界私人土地作房屋发展的解决方案“土地区划整理”及“土地债券”。

“土地区划整理”重点是加快释放土地

“土地区划整理”为业权人自愿交出土地，换取在重新规划地段的发展权益，并建议土地持有人履行“发展商责任”，必须上缴一定比例土地作公共房屋及公共建设，剩余土地的开发权也必须依机制补足地价。

研究团队成员、港大房地产及建设系副系主任蔡鸿达强调，是次重点并非公私营合作，而是加快释放新界私人土地。他认为是次不是公私营合作，因土地区划整理可由官方或私人主导，私人可向政府提出计划，自愿交出更高比例的“发展商责任”土地，政府可因应提交的条件选择计划。

至于“土地债券”（Land Bond）是收回合适的新界私人土地，包括主要发展商持有的闲置农地、原居民的祖堂地，以及其他私人拥有的土地。回收后由政府重新整理、规划，优化土地用途后，再以市场机制赎回地债。

土地债避免侵犯基本法　亦省官司费

研究团队成员、港大房地产及建设系主任邹广荣解释，“土地债券”可绕过官方强行收回土地之弊病，包括避免侵犯《基本法》保障之私有产权，省却庞大的土地官司费用，也释放祖堂地须绝大数持份者同意之局限。他相信，政府可借此大规模调整新界土地用途，优化土地使用，建设新市镇及解决棕地和丁屋等问题。

邹补充，地债的基本票面值是依据市场环境而定，但溢价则由未来市场气氛而定，可升可跌。他补充大量土地供应出现，业主手持的地债实际是发展权益的真实期权，而非债券等稳定回报的投资产品，而命名“土地债券”是方便大众理解。

土地债券等于发展期权　或变投机工具

他承认地债有可能变成投机工具，因市场对楼价上升预期，短期或令楼价上升。惟他相信，在上述方案下，未来房屋供应量大增，不会引来楼价上升预期过高、令楼价长期处于高位的可能性。

可达多赢局面　9月底前有研究结果

中心相信，两个方案均能提供足够诱因，让新界私人土地业权人交出土地供政府发展，兼顾大小业权人的权益，达致释放土地发展潜能，增加房屋供应的多赢局面。

邹表示，现时仅为提供一个框架予政府，仍须详细商讨和研究执行细节，中心会作个案研究，结果将于9月底土地大辩论结束前递交。