港大建议推“土地区划整理”和“土地债”　加快释放新界私人土地

香港大学科斯产权研究中心将会向土地供应专责小组，提交两个释放大量新界私人土地作房屋发展的解决方案 “土地区划整理”及“土地债券”。

倡发展商履行责任上缴一定比例土地

“土地区划整理”是一种在国际间行之有效的土地交换机制，私人土地业权人自愿向政府交出其所持土地，经过综合规划，及预留一定比例作兴建公屋、道路、基建、公园等公共设施。而发展商上缴一定比例的“发展商责任”土地之后，才获批一幅在原区重新规划且较优质的土地作为交换，亦须符合现有审批机制，并补足地价。

征地易有争端　区划整理可分享利益

中心相信，此为未被充分利用的地块创造合并价值，再把增益重新分配予主要持份者，当中包括土地业权人，政府则能在中短期释放大量土地供应。

假如“土地区划整理”于新界1,000公顷的私人土地上施行，将可提供不少于30万个新造房屋单位，及为政府带来数千亿元的补地价收入。中心指出，大规模征集土地容易造成争端、招致反对和法律的挑战，而“土地区划整理”则让所有持份者能分享经济发展的成果。

发地债收回土地加快发展　债券可换地

中心又建议政府向合适新界土地持有人发行“土地债券”（Land bond），地债能在公开交易平台自由转让，持有人可用以换取特区政府的其他土地，或将来开辟的新土地包括填海地，是“远水救近火”以未来新地，来换取短期内可发展土地。

意念是政府用可自由买卖之“土地债券”收购合适发展房屋之土地，持有人可用此债券交换面积相若的政府新土地，不限于新界回收后经过新规划的土地，亦可是政府填海所得土地。

投资者可参与债券买卖　消官商勾结疑虑

对于官商勾结，中心表示，因地债可在市场上的互相竞争、可消除官商勾结疑虑，“债券”价值与可发展权益挂钩，此债券亦可提供欲买楼或买地保值的投资者另一个选择。债券之价格走向，可供政府估算应开发新土地之速度，与过往之“甲/乙种换地权益划”不同。