楼价仲唔识跌？　专家：呢两个讯号着灯　泡沬就爆

香港楼价近10年来连续大涨小回，打工仔的薪金升幅却普遍远远跟不上，不少等上车的港人因此苦不堪言，但令他们更绝望的真相还在后头。
综合型房地产公司高力国际的报告显示，上车客的曙光最快或要在2019年底才出现。高力国际研究部董事石峰解释，未见有扭转香港经济向好的因素出现，利率因素亦要到2019年底才开始对楼价有威胁的水平，更指一看两个指标，就知道即使楼价屡创新高，亦未存在明显的泡沫。

指标一：中小型住宅6个月升幅未高于12.1%

要找出楼价升势的转角位，历史数据可以提供一点头绪。石峰指出，依据差饷物业估价署的中小型住宅指数自1996年初至今的数据，当楼市过热时，除了楼价处于相对高的水平，上升速度亦同时加快，以6个月计的升幅一般高于12.1%或以上。大约在1997年、2004年、2005年、2008年及2010年前后，都曾出现楼价6个月升幅超过12.1%的情况，而楼价均随后出现回吐。

回顾截至2月的6个月期间，中小型住宅楼价升幅为6.9%，仍远远低于12.1%的水平，石峰因此认为即使楼价近期节节上升，现时楼市仍只是处于中度、甚至低度的风险，并不存在明显的泡沫。

不过，值得注意的是，这个指标并非屡试不爽，例如在2015年，港股虽出现短暂的股灾，但无损香港经济，利率仍处于低位，及当时的中小型住宅楼价未有升穿12.1%，有关楼价照样出现急跌。其实，高力还有另一个指标，可以发掘出当年的暗涌。

指标二：楼价升幅低于预期估值

石峰指出，高力内部设有一个运算模型，综合入息中位数、中小型住宅回报率及3个月香港银行同业拆息等7个因素，去估算整体楼价的理论值，以制成均衡价格指数（EPI），并将差估署的物业指数定义为实际住宅价格（API），再比较两者找出趋势关系。石峰表示，当API高于EPI约5.9%，楼价便有调整压力，这指标在1996年至1997年、2007年至2008年、2010年至2011年以及2015年间都应验。

石峰分析道，市场有时存在资讯不对称的问题，加上可能出现不理性的买家，以致楼价刹时间异常走高，但最终会在短期内向EPI回归。石指出，目前API其实显著低于EPI约5.33%，除非API突然急升，并在年内超越EPI逾10%，否则楼市过热并进入调整的机会不大，“我哋嘅楼市好安全”。

利率在明年底前难威胁楼市

展望楼价在年内余下期间的走势，石峰基于2018年经济基调良好，预期住宅市场继续需求强劲，中小型住宅全年有望录8至10%的升幅，并强调单单楼价创新高不等于楼市有下跌风险，“起码等楼价升幅接近12.1%，先开始要担心系咪有调整压力。”

石峰表示，在经济向好的背景下，利率已是较可能对楼价造成压力的因素，但以市场惯用的3个月香港银行同业拆息计，扣除约2%的通胀率后，香港市场目前其实处于负利率，预期要待这利率升到最少1.8%时，才对楼价构成压力。

更重要的是，由于美国采用循序渐进的加息步伐，市场已预期当局今年加息3次、2019年加息3次及2020年加息2次，而且幅度温和，每次加25点子，石峰据此推算，3个月香港银行同业拆息起码要到2019年底才达1.8%水平，“市场消化得到”，寄语投资者与其著眼于利率或未发生的事，不如看数据判断楼价会否出现调整，“我唔觉得楼市存在危机”。