美联：十大屋苑呎价全线下挫　呢个屋苑最伤！由高位滑落34%

美联物业研究中心报告指，楼价自2021年8月高位至去年底已回落超过27%，若以十大屋苑计算，去年12月份平均实用呎价与3年前高位相比全线下挫，跌幅介乎约26.2%至约33.9%。而十大屋苑中，黄埔花园平均实用呎价跌幅最大，由2021年8月约17,379元跌至去年12月约11,489元，跌幅高达33.9%。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，十大屋苑中，黄埔花园平均实用呎价跌幅最大，由2021年8月约17,379元跌至去年12月约11,489元，跌幅高达33.9%；海怡半岛与美孚新邨亦录逾32%的跌幅；嘉湖山庄则跌约30.2%；丽港城、太古城、沙田第一城均跌逾29%；新都城与康怡花园齐跌约26.9%；即使平均呎价跌幅最少的映湾园，亦跌约26.2%。

3个屋苑平均呎价早已跌穿万元关口

值得留意，十大屋苑中，有3个屋苑平均实用呎价早已跌穿万元关口，嘉湖山庄去年12月平均呎价仅约8,105元，为十大屋苑中最低；美孚新邨与映湾园亦分别只有约9,460元及约9,685元。

楼价大幅回落加上减息　现时入市供款减轻

随著楼价由高位大幅回落，加上减息周期启动下，令现时入市的供款减轻，以黄埔花园为例，假设该屋苑一个实用面积470平方呎的单位，以去年12月平均实用呎价约11,489元计算，即平均售价接近540万元。若以承造7成按揭、30年还款期、P按3.5厘计算，每月供款约16,973元。

相比起该屋苑于2021年8月平均实用呎价约17,379元，以同一个实用面积470平方呎的单位计算，当时平均售价接近817万元。由于当时楼价高企，即使当时经络按揭息率指数(MMI)只有1.58厘，但每月供款仍达19,953元。由此可见，现时入市购入同一个实用面积单位的每月供款会平均减少约14.9%。

供款较高位减少5%至10%

海怡半岛、美孚新邨及嘉湖山庄每月供款较高位时期平均减少超过1成，而丽港城、太古城与沙田第一城亦减少超过9%，至于余下的新都城、康怡花园及映湾园亦低约5%至6%左右(见表二)。值得留意，近2年租升价跌，相信在减息周期启动下，有部份租客为免挨贵租，会选择“转租转买”，上车置业。