新盘利润将入帐惟未来支出千亿 消息:港铁或加按商场、出售权益
楼市下跌,息口上升,掌握铁路上盖项目发展权的港铁﹙0066﹚亦受压,需自行找方法解现金流问题。港铁消息人士透露,未来10年港铁现金流压力大增,将有高达1,650亿元支出,相关支出相当于目前港铁市值。因此港铁正研究透过不同途径寻找资金,当中不排除出售旗下投资物业、商场的部份权益,同时也考虑加按相关物业以取得按揭融资。
消息人士又指,2024年全年将会有多个物业发展新盘项目的利润入帐,因此将令到物业发展利润有可观增长。不过预示未来相关利润会大幅减少,预计为“最后一批”大笔入帐。
港铁消息人士表示,未来十年集团将兴建多项新铁路,包括小蚝湾站、东涌线延线、东铁线古洞站、屯门南延线、洪水桥站及北环线等,涉及支出将高达约1,650亿元。由于预示未来支出将会大幅增加,港铁正考虑不同渠道解决现金流问题。
考虑出售商场权益、加按物业
该消息人士表示,目前港铁旗下有多项投资物业及商场,未来或将部份物业权益出售,同时该批商场有稳定租金收益,属于“现金牛”,因此也不排除加按该批物业,以作按揭融资。
翻查资料,目前港铁坐拥多个商场物业,当中最瞩目为中环核心区香港站上盖国际金融中心商场、将军澳商场PopCorn1及PopCorn2、大围商场围方The Wai、日出康城商场The LOHAS等。不过暂时港铁未决定出售那一类商场。
港铁同步考虑发长债
此外,消息人士透露,港铁也会考虑发长债。
港铁全年业绩预计在2月底至3月初公布,据了解,由于有多项物业发展新盘项目将会入帐,因此将令到物业发展利润有可观增长。
2024年下半年4新盘入帐、全年收益料可观
资料显示,2024年下半年港铁将有至少4个新盘项目的物业发展利润入帐,包括黄竹坑站港岛南岸第四期海盈山(嘉里等合作)、何文田站朗贤峰(鹰君合作)及瑜一(华懋合作),而日出康城第十一期凯柏峰(信和合作)。消息人士表示,今年港铁收益较高,因该批新盘发展利润可观,不过预示未来一段时间,上述收益属最后一批的大笔入帐。
而在2024年上半年则有港岛南岸第一期晋环(路劲合作)和第二期扬海(嘉里、信和合作)等的利润入帐。
小蚝湾车厂、东涌项目屡流标 发展项目或现断层
不过,港铁近年推出的新铁路站大型项目出现断层,如规模庞大的小蚝湾车厂,至今仍未批出任何项目。至于东涌东站不时出现流标情况,近月需要拆细重推才能成功出售。
据港铁中期业绩报告,港铁去年上半年赚60.44亿元,同比升44.7%。负债方面,于今年6月底,集团负债总额(包括贷款及其他负债以及短期贷款)为704.18亿元,较2023年12月31日的负债总额增加18.4%或109.27亿元。截至2024年6月30日止六个月,集团带息借贷的加权平均借贷成本为年率3.8%,较2023年同期上升0.5个百分点。
于2024年6月30日,港铁净负债权益比率为27.5%,较2023年12月31日的26.5%增加1.0个百分点,主要由于新铁路项目的资本性开支以致净负债增加。