施政报告|地价收入27亿达标8% 专家:新盘超平卖、财团保守投地

撰文: 黄祐桦
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本港楼市市况疲弱,发展商入标投地意欲较低。2024/25年财政年度,政府合共卖出一幅沙田小沥源源顺围住宅官地,以及两个电动车充电站项目,卖地收入合共涉资约7.22亿元。如连同补地价收益计算,估计亦只有约27亿元,仅占全年目标330亿元约8.2%,表现强差人意。

有测量师认为,目前新盘项目需以一个超平价钱发售才能吸引更多买家承接,低价开盘策略是令到发展商投地出价表现保守的主要原因。另又有测量师认为不需要太过担心供应量,认为市场会自动调节需求。

全年住宅供应目标1.32万伙 暂时仅达标32%

综合本财年首两季暂时住宅供应情况,至今合共提供4,275伙,接近全年目标13,200伙的32%。当中包括首季(4至6月)沙田小沥源源顺围住宅官地280伙、第二季(7至9月)将于10月25日截标的沙田小沥源沙田围路住宅官地570伙、其余则为私人重建项目共3,425伙。

不过,若单计已批出的小沥源源顺围280伙计,仅占全年目标的2.1%,反映大量的住宅供应并非来自政府。

沙田小沥源沙田围路住宅官地涉及570伙,将于10月25日截标。

仅批出沙田小沥源小型住宅地涉280伙

本财年成功批出官地为于今年7月以6.19亿元批出的沙田小沥源源顺围住宅官地,由新鸿基地产(0016)夺得,预计兴建中小型单位,预算总投资额约20亿元。最高楼面面积达156,616平方呎,每呎楼面地价3,952元,较两年前同区显和里地皮 每呎地价8,802元,大幅跌价55%。

该住宅地同时设280平方呎限呎条款,并需兴建长者日间护理中心等社区设施,及自费兴建可提供50个车位且分不可拆售公众停车场。

↓↓沙田小沥源小型住宅地↓↓

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本财年地价收入27亿 新世界粉岭北补地价占20亿

发展局局长宁汉豪早前于第三季卖地计划透露,目前本财年地价收入约27亿元,即扣除两个电动车充电站项目及沙田小沥源源顺围住宅官地的逾7亿元收入,余下约20亿元地价收入属补地价收益。

当中,新世界发展(0017)与招商蛇口发展的粉岭北新发展区商住项目,则传出成功以20亿元完成补地价协议。

新世界发展(0017)与招商蛇口联手发展粉岭北新发展区商住项目。

华坊梁沛泓:一手楼低价开盘 发展商投地出价保守

目前政府地价收入只有27亿元, 仅占全年目标330亿元约8.2%。华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示,卖地收入一向是政府其中一项重要的收入来源,但现时一手住宅单位需要超平价发售才获较多买家承接,因此低价开盘的策略是导致各发展商对新地皮出价保守的原因。

由于目前一手新盘货尾量高,目前已累升至逾2万伙。梁沛泓认为,在地价取决于供求的情况下,即使现时政府再推更多土地,亦未必可以吸引发展商投地,对整体库房收入不会有太大改善。

↓↓金钟廊商业地↓↓

未见有商业地招标 唯一方法:待市场气氛好转时推出

另外,政府于过去两季未有推出商业地招标。梁沛泓指出,现时住宅楼价较去年年底低约8%,而商厦楼价更低至17%。当中建筑费、利息支出,以及商厦空置率高企,令商业地皮更是大幅贬值。他认为,为免影响整体城市规划,核心商业区的地皮不应改作住宅,而唯一的方法则是等待市场气氛有所改善时才推出。

华坊咨询评估有限公司资深董事梁沛泓。

全年1.32万土地供应或不达标 梁沛泓:楼价走势已变

发展局局长宁汉豪在第三季卖地计划中暗示,今年有机会不能达至全年1.32万伙的土地供应目标。梁沛泓认为,政府设下土地供应目标主要是为了防止楼价高企,从而影响民生。不过由于目前楼价走势已经改变,所以即使再有更多土地推出,发展商亦会放慢开发速度。

泓亮张翘楚:市场自动调节土地需求

另外,泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为,不需要担心供应量,他解释目前新盘现楼,以及一手楼花库存量比较多,目前即使政府推地,发展商投地意欲亦少,反映市场会自动调节土地需求。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚。