美联：减息后一手按周仅多1宗　有屋苑“供平过租”逾2成

美联物业今日（27日）发表减息满一周楼市分析报告，美联物业住宅部行政总裁布少明表示，减息后楼市未见急速回勇。不过，近期中央政府出手提振楼股市场，加上本港最新供楼负担比率创逾8年新低，以及减息效应下，预期10月份楼市一手交投将增逾1.8倍至逾2,000宗；二手交投则估计轻微上升至3,300宗。

楼价方面，虽然本港楼市一手供应仍多窒碍楼价表现，但随著近期股市气氛趋于活跃，相信有助楼价加速回稳，维持全年楼价跌8%的预测。

布少明：减息对提振楼市威力需时发挥

布少明表示，减息对提振楼市的“威力”并不急劲，威力发挥需时。他解释，减息后过去一周新盘成交量仅较公布前一周增加1宗；同期二手一周成交量亦只按周上升4宗。

相反，2月底全面撤辣后，新盘成交量于一周内大增近8.2倍至597宗，而全港35个大型屋苑二手成交量则按周增1.32倍至116宗。

减息后发展商推盘步伐加快　料10月一手成交增至逾2000宗

若以全月计，于全撤辣后一个月，3月份新盘交投较2月份急升14.7倍至4,134宗；全月二手成交量同步急升至5,352宗，较2月大升约98%，升幅接近1倍。

不过，减息后发展商推盘步伐加快，本港银行公布减息后短短8日已有4个楼盘先后以克制价钱开价，料有助刺激一手，以致整体楼市交投气氛。在新盘“百花齐放”地争相推售应市下，估计10月份成交量将增加超过1.8倍至逾2,000宗；至于二手交投则估计环比微增至3,300宗。

刘嘉辉：现时本港家庭供楼负担正持续下降

另外，美联物业首席分析师刘嘉辉表示，现时本港家庭供楼负担正持续下降。以一个实用面积约500平方呎的单位为例，于3年前2021年8月楼价高位、供款20年及7成按揭并以最优惠利率（P）为基础计算，当时的供楼负担比率（每月供款/居于私人物业的家庭每月入息中位数x100%）为68.6%，对家庭的支出负担可谓不轻。

然而，随著目前楼价已由高位下跌约28%、本港按揭息率下调0.25厘、同时居于私人住宅的家庭月入中位数亦与3年前相比增加约10%，令到最新供楼负担比率已跌至约50.8%，较2021年高位回落17.8个百分点，并创自2016年7月后的逾8年新低。供楼负担比率属于相对健康水平，准买家置业更轻易。

涌现“供平过租”屋苑　金狮花园“供平过租”逾2成

近期租金节节上升，楼价持续整固。刘嘉辉续称，“租金升、楼价跌”情况进一步扩大，再配合日前本港银行调低按揭息率，各区渐趋涌现“供平过租”的屋苑。

以金狮花园一个306平方呎单位为例，8月份平均呎价约10,652元，楼价约326万元，若以承造7成按揭、30年还款期、P按3.875厘计算，每月供款约10,729元。

而同一单位8月份的平均呎租约44.09元，即每月租金约13,492元。以此推算，买家每月供款较每月租金的开支低出约20.5%，即“供平过租”逾2成。