一太：高融资成本、贷款收紧令投资者打折卖资产　料价格跌一成

本港房地产资产持续向下。第一太平戴维斯最新发表的2024年8月投资市场报告指出，持续高昂的资金成本导致更多物业投资者以折扣价出售资产，同时亦料今年上半年主要物业交易额较2023年的上半年大幅下跌47%，预测全年甲级写字楼和核心街舖价格将下跌5至10%。

贷款条件收紧有利于现金充裕的投资者

报告指出，持续高昂的资金成本导致更多物业投资者以折扣价出售资产。这是由于联储局没有如市场预期般减息，导致香港银行同业拆息保持高位。因此，银行采取更加保守的贷款方式，特定分类贷款比率从1.56%上升至1.79%，借款人的融资成本也伴随上升。

银行的收紧风险，导致商业贷款大幅减少，进一步限制了市场的投资需求。银行正在重新评估其手上的贷款组合，收回部分抵押物业，此投资环境有利于现金充裕的投资者和用家，能够与陷入财务困境的卖家协商更优惠的价格。

大型物业交易量下降　现金充用家仍选择性收购

投资市场整体大型非住宅物业交易总额大幅下降，2024年上半年仅达99亿港元，较2023年上半年下降47%。尽管如此，在2024年第二季度仍有一宗全幢出售交易，一家位于红磡的全新酒店以10亿港元成交，买家为香港都会大学。此物业拥255间客房，旨在为其学生提供舒适、交通便利的住宿。这突显了现金充裕的用家正推动市场。

香港写字楼及零售市场以困境资产销售为主

香港房地产市场出现重大转变，困境资产销售在写字楼和零售市场中成为趋势。在写字楼市场，原本由高盛及凯龙瑞以16亿港元收购和发展的全新写字楼88WL，最后仅以7亿港元售予本地投资者，卖方遭受重大亏损。

此外，美国银行中心的两个楼层的售价较高峰时相比低了接近60%，而皇后大道中9号的29楼单位相比最高价时，亦以多于60%以上的折扣被收购。

在零售市场，值得关注的交易包括蓝塘傲基座商场及公众停车场以5.4亿港元售予华润集团旗下的华润隆地。该零售商场预计可提供6%的回报，即使在当前高息的环境下仍是一项有吸引力的投资。

料2024年甲级写字楼价格及核心街舖租金跌一成

鉴于未来数月内银行贷款质量可能进一步恶化，意味著它们在贷款态度将更加谨慎。加上高昂的再融资成本，这可能会迫使更多大型物业组合持有人以折扣价出售部分非重点资产。

因此，第一太平戴维斯预计会在2024年下半年看到商业房地产市场出现更多困境资产销售，真正现金充裕的买家将成为主要受益者，继续物色性价比高的交易。第一太平戴维斯预测2024年甲级写字楼价格和核心街舖租金将下跌5至10%。

深圳新商场兴起、本地消费转移　核心街舖租自2019年跌五成

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩表示，持续的高昂资金成本使越来越多的房地产投资者以折扣价出售资产，但银行不愿向商业房地产市场提供贷款，限制了投资需求，出现现金充裕的买家和最终用户占据了市场主导地位的现象。

第一太平戴维斯投资部董事总经理袁志光，香港房地产市场近年来面临重大挑战。港元升值和高息已影响本地经济，导致游客消费和可支配收入下降。深圳新购物商场的兴起也将部分本地消费转移到中国，导致核心街舖租金自2019年起下降50%。

私人投资者和机构瞄准高折扣、租金回报5至6%物业

在2024年的投资市场中，活跃买家主要是现金充裕的私人投资者和机构，第一太平戴维斯指，该类人士一直瞄准大幅折扣及租金回报率达5至6%的物业。这些交易预计大多发生在近边境的郊区，而2024年下半年可能会有更多此类高收益资产出现。