估价不足|楼花买家陷挞订危机 专家赠“救命锦囊”、最高借9成

撰文: 蔡伟南 黄祐桦
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楼市持续回软,目前本港楼价水平已较高位累积下挫高达约27%。近数年于楼市高位买入新盘楼花单位的买家,不少选择“壮士断臂”挞订离场,不过新近有发展商落实向挞订买家追收差价,令市场高度关注。有不少新盘楼花买家目前正面对楼价大幅回落导致单位估价不足的情况,估价不足将令楼花买家未能顺利向银行承做高成数按揭,因而未能取得足够的贷款向发展商支付尾数,最终或导致挞订收场,损失首付。

有按揭界人士表示,面对上述情况,最简单直接当然是擡钱上会,不过实际上仍有“救命锦囊”,新盘楼花买家或可向私营按保公司,申请高达楼价90%的高成数按揭,不过需要留意相关做法的“利弊”。

预早查询各家银行 经上诉机制可拉高估价3至5%

楼市回落导致新盘估价不足情况出现。经络按揭转介首席副总裁曹德明认为,虽然整体楼市大幅回落超过四分之一,新盘买家面对估价不足情况,但由于每一家银行对于物业估价也有不同的估算,因此买家可提早向不同银行作查询,预计各家银行对物业估价也可能会有5至10%的差距。

此外,他又指出,银行提供的物业估价与成交价有落差的时候,按揭申请人可透过一个上诉机制,拉高银行估价3至5%,对承揭按揭有一定帮助。不过对于近两年的大跌市,相信只是杯水车薪,未必有太大作用。

近年楼市持续回软,目前本港楼价水平已较高位累积下挫高达约27%,有部份楼花买家正面临估价不足导致的挞订风险。(梁鹏威摄)

擡钱上会获家人资助 避提及“向家人借回来”

曹德明又表示,面对估价不足时,其实擡钱上会的机会非常大,不过部份买家未必有足够储蓄,因此或需要屋企人支持及资助。

不过在此情况下,银行会向按揭申请人查询资金来源,曹德明强调遇上述情况时,申请人必须强调是“家人支持及资助,而非向家人借回来”。他解释,假若资金是向家人“借来”,即暗示未来也需要偿还该笔款项,因而影响按揭申请人的供款能力计算。

按揭专家表示,如遇估价不足擡钱上价,需向家人救助,相关资金最好强调是“家人支持及资助,而非向家人借回来”。以免影响供款能力计算。

必要时或加按家人物业、FULL PAY买入新楼

而遇上擡钱上会时,如有必要也运用加按现有物业套现。曹德明举例说,有买家以700万元买入一个新盘单位,当按揭申请人遇上估价不足及个人资金不足时,假若其家人本身已拥有一层早年买落、已供断、楼价2,000万元的自住物业,可以考虑透过加按该物业进行套现,然后FULL PAY买入一个较低价的新楼单位,变成“以楼换楼”的情况。而及后供款则由业主与家人商讨如何分担。

经络按揭转介首席副总裁曹德明。

私营按保公司或以高峰期成交价作估价 可借楼价9成

至于星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉则表示,如遇估价不足情况,按揭申请人可以考虑采用私营按揭保险公司。虽然目前整体楼价较高峰大挫两成半,但个别私营按揭保险公司的估价依然进取,个别更愿意以高峰期的物业成交价作为估价,以作按揭审批,因此楼价3,000万元以下的住宅单位也可借9成楼价。该类按揭的实际按息与目前市面上的银行看齐,大约是4.125%,还款期最长也是30年。

按揭保险费6至7% 较一般高一倍

不过相关按揭保险费高达贷款额的6至7%,远高于一般的3%。此外,按揭保险费最多只有50%可拼入贷款额中,于供款期内每月偿还,另外50%保费则由申请人自行负责。此外,银行不会为申请私营按保的客户提供Mortgage link,变相有多余资金也不能对冲利息支出。

不设Mortgage link对冲利息支出

他认为,上述做法可取,总好过即时挞订损失首付。但也需要留意,目前只有两间银行接受申请人申请私营按保,选择较少,难以比较不同银行的按揭方案。

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示,如遇估价不足情况,按揭申请人可以考虑采用私营按揭保险公司,最高可借9成。