撤辣后“小阳春”不再　普缙料下半年楼市气氛平淡、豪宅有望跑出

本地华资测量师行普缙集团今日（28日）发表《2024年上半年香港地产市场分析》报告，指全面撤辣后为整体楼市成交量带来短暂刺激，但局限于一手住宅市场。整体住宅楼价曾因相关措施出台而出现短暂小幅反弹，并于4月起逐步回落至撤辣前水平。

该行预计，随著整体市场购买力或已被提早消化，相信下半年住宅市场气氛将转为平淡，而在内地买家有机会重返本地物业市场推动下，豪宅市场表现有望比中小型住宅为佳。

撤辣后住宅楼价曾现短暂小幅反弹

政府于2024年2月宣布全面撤辣后为整体楼市成交量带来短暂刺激，但只受惠于一手住宅市场。根据土地注册署数据，今年3月至5月期间的一手住宅成交为7,069宗，同比大幅上升约63%，而二手住宅成交为10,999宗,同比只上升约0.5%。整体住宅楼价曾因措施出台而出现短暂小幅反弹，并于4月起逐步回落至撤辣前水平。

购买力减弱、料下半年楼市交投放缓

一手项目销售方面，发展商以贴近同区二手住宅呎价推售项目，个别市区及铁路站上盖项目仍可出现首轮沽清的场面，惟整体购买力自5月下旬后开始减弱，于缺乏大型新盘推售下，2024年5月下旬起的周末一手成交量已回落至双位数水平，同时多个新盘未能成功沽清该轮可发售的单位。

受到一手市场影响，二手市场已逐渐回复撤辣前的景象，虽然市场录得零星短炒获利个案，但市场已重新由买家主导。值得留意的是，整体市场购买力或许已被提早消化，今年首5个月已成交约8,400伙一手单位，已达到2023年全年约1.05万伙的八成水平。现时一手货尾仍处于2.1万伙的近年高位，加上按揭利率走势仍然走高,压抑市民消费及投资的意欲，预计下半年的市场气氛将转为平淡，一手及二手楼市交投亦将放缓。

豪宅物业求过于供刺激成交

值得留意的是，全面撤辣已吸引内地买家重新留意本港物业市场，近期部份一手豪宅项目仍可出现高呎价的成交个案。由于本港豪宅市场供应较为紧张，同时面积较大的单位较受内地买家青睐，因此该行估计今年豪宅市场表现可望比中小型住宅为佳。

非住宅物业市场持续平稳、写字楼市场略为逊色

报告指，非住宅物业市场变化不大，惟写字楼市场略为逊色，其中相关楼面供应过剩的情况持续，尤其是优质的甲级写字楼，整体市况以消化过剩供应为主，因此写字楼租金预计将继续受压。

核心区商舖空置率跌至疫后最低水平、民生区营业额下降

商舖物业市场方面，由于访港旅客持续增加，加上现时租金水平仍较高峰期低约七至八成，吸引不少内地餐饮企业进驻，同时亦有不少著名零售商户重新落户，改善核心区域的商舖空置率，现时相关比率已跌至单位数，属疫情后最低水平。

另一方面，元朗、上水等民生地区，以及房委会辖下的商舖空置率均录得上升，主因是近年零售市场随著疫情关系，加速了经营模式的改变，网购逐渐成为主流的销售模式，加上本港居民北上消费的趋势持续，民生区域的商舖营业额随之下降，部份商户被迫转型或结业，导致相关地区的商舖空置率上升。

料民生和二、三线地区商舖需求将持续减少

纵使整体市场结构正面临转型，目前开业的商舖仍较结业的为多，显示现时商舖市场正在转型，未来的街舖及商场的商户组合将会改变。该行预计，民生和二、三线地区的商舖需求将持续减少，对租赁表现构成压力，反而核心区的租赁表现，尤其是一线街道，将于实际需求带动下表现平稳。