十大屋苑半年结　撤辣后跌跌不休　学者：房地产不是理想避险资产

今年二月底，政府宣布一系列楼市松绑措施，包括撤销长达14年的辣招，释放市场购买力。不过其后发展商继续以低价促销去货，抢占市场，甚至不少新盘推盘时首批呎价出现“时光倒流”的情况，如西营盘尚逸呎价直逼十年前价位。在一手市场“血流成河”低价推盘后，二手市场亦自身难保，购买力流失之下，不少急沽货的业主唯有减价离场，令楼市旺市不旺价，中原CCL指数自四月后一再走低，最新（截至6月28日）CCL指数报143.38点，重回撤辣前水平。

《香港01》翻查截至6月底，十大屋苑个别中层单位的网上估价资料，发现十大屋苑季内楼价低位横行，惟九龙区美孚新邨逆市造好，录得按季3.1%升幅；而今年上半年内十大屋苑“八跌二升”，楼价大部分跌幅介乎1.11至4.64%，但新界区嘉湖山庄及沙田第一城止跌回稳，微升0.2%至0.35%。不过若拉长至两年半结算，十大屋苑估价皆蒸发超过两成，当中港岛区太古城一伙中层户更急插约27% ，惨蚀三球。

港岛太古城两年半跌幅最高　估值蒸发近三成

港岛区方面，康怡花园、太古城及海怡半岛以今年第二季计，康怡花园及太古城分别按季微跌0.2%及0.69%，而海怡半岛却录得轻微升幅0.24%。不过以今年上半年计，三者跌幅介乎2.04%至4.64%；如若以近两年半作结算，跌幅则扩大至23.07%至27.01%。

当中，康怡花园录得半年内十大屋苑跌幅最高，若以康怡花园一伙中层户作结算，截至今年6月底，单位估价为987万元，较去年12月底单位估价1,035万元，半年内跌48万元或4.64%。而太古城一伙中层户2022年初估价为1,381万元，至今年6月底估价为1,008万元，即两年半内下挫373万元或27.01%，为两年半内十大屋苑跌幅之最。

九龙美孚新邨逆市造好　季内录3.1%升幅

而九龙区方面，以黄埔花园、美孚新邨、丽港城及新都城四伙中层户作估价比较，今年第二季估价表现不俗，其中美孚新邨及黄埔花园录得3.1%及0.88%升幅，新都城估价维持季内水平，惟丽港城跌1.74%。而以半年计，四个屋苑录得介乎1.25%至3.92%跌幅；两年半内跌幅扩大至21.07%至25.73%。

季内，美孚新邨逆市造好，升幅为十大屋苑之首。以美孚新邨一伙中层户作结算，今年3月底单位估价613万元，到6月底单位估价升至632万元，录升幅3.1%。

新界区止跌回稳　惟映湾园微跌1.11%

至于新界区，三大屋苑季内及半年内单位估价表现平稳向上。以嘉湖山庄、沙田第一城及映湾园三伙中层户作估价，季内微升0.4%至1.43%；半年内，嘉湖山庄及沙田第一城微升0.2%至0.35%，惟映湾园跌1.11%；两年半内三大屋苑跌幅介乎24.09%至25.07%。

陈海潮：撤辣效益绝大部分已消散

对于楼市表现，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，上半年香港楼市反复，二月底全面撤辣后，短期曾刺激新盘楼市交投量及楼价上升，但市场将入市需求及意欲最大的一批买家的购买力消化后，便无以为继，再加上息口维持高企，窒碍市民入市动力，现时无论是交投或楼价皆出现倒跌。

不过目前二手市场转趋不乐观，陈海潮指，撤辣初期，十大屋苑周末交投量飙升至双位数，但近期已跌至个位数；主要原因在于，撤辣后发展商用低价推盘的策略吸纳购买力，无论是全新盘或是货尾盘，皆推贴市价甚至低市价，令二手业主的叫价能力受压，进一步带动二手楼价下跌，直言绝大部分撤辣效益已经消散。

张圣典：房地产不是理想避险资产

香港人向来喜爱“买砖头保值”，根据土地注册处，今年上半年（截至6月28日）的一手和二手住宅注册宗数为29,853宗，较去年下半年的18,002宗，急升约66%，但楼价连年下跌，现时恐怕“买砖头未必保值”。香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示，息口未跌，使投资借贷成本变高，再加上楼市持续不景，房地产投资回报率不佳，增加资金回笼风险，房地产投资正逐渐丧失吸引力，坦言房地产“不是理想的避险资产”。

不过陈海潮则认为，房地产尚未沦为风险资产，最主要是投资者需视乎能力谨慎考虑。他补充，香港的房屋需求依然庞大，现仍有大批准买家观望入市，并有一些比较富裕的投资者有意趁低吸纳。料下半年减息后料楼价能止跌回稳，届时投资风险将相对降低。

减息对下半年楼市起关键作用

展望下半年楼市，张圣典指，随著早年推售的土地陆续建成，令新盘数量激增，市场有待消化；再加上本土经济未完全复苏，息口高企，这些不利因素会进一步影响楼市，下半年楼市可能未必见底。但若美联储减息较预期快，料对楼市有提携作用。陈海潮则指，减息将舒缓楼市跌势，料届时楼市跌幅会缩窄，再跌3％至5%后企稳。