十大屋苑年结　太古城一季跌一球　学者︰楼市止跌回升要睇政府头

2023年初，楼市于新年后曾出现“小阳春”，在一片大环境唱好之际，美国不断加息以压抑通胀，同时更有本港发展商为求“货如轮转”，避免在高息环境下维持高负债比率，不惜以低价推售新盘，其中油塘亲海駅、天荣站YOHO WEST更为佼佼者，亦令到市场上为数不多的购买力进一步流失到一手市场，导致二手市场楼价“一插再插”。

《香港01》翻查截至12月底，十大屋苑个别中层单位的网上估价资料，发现十大屋苑第三季到年尾期间，楼价普遍下跌约一成，其中港岛老牌指标屋苑太古城一伙中层户估价更在一季中大跌约100万元，或近10%。至于拉长至全年结算，十大屋苑跌幅普遍介乎5%至8%，惟天水围嘉湖山庄、东涌映湾园皆跌超过10%，而将军澳新都城可谓是当中“唯一清泉”，全年估价“企稳”全年仅跌1%。

香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示，2023年楼市下行的最主要原因在于，市民在香港复常后期望楼市会有一个强劲的升势，但在外围息口高企、香港经济复苏速度、力度未如理想，令在市民的期望落空。

而到2023年施政报告中，市民再进一步期望政府会有相应的减辣措施出台时，但相关政策出台后明显减辣力度不足，令到一些原本观望后市的业主“等唔到”，加入沽货的行列，令到楼市在第三、四季有进一步的跌幅。

港岛太古城单季跌100万　年内高位跌逾15%

港岛区方面，太古城、海怡半岛，以及康怡花园，2023年第四季估价跌幅介乎5.23%至9.56%；如若以全年作结算，三者跌幅由跌5%至8%；而以年内高位作结算，跌幅则扩大至介乎10.5%至15.5%。

当中，太古城在三种计算方法中，录得的跌幅都皆为最高。若以太古城元宫阁一伙中层D室估价作结算，截至2023年12月底单位估价为965万元，而在第三季尾估价为1,067万元，一季内跌幅录得102万元，或9.56%；另外，该单位的年内估价高位为4月的1,142万元，即单位由年内高位下挫达15.5%；如若再以其年初估价的1,044万元作比较，即该单位今年内下跌了79万元，即8%。

新界区三大屋苑季内跌幅齐破双位数　嘉湖、映湾园成为跌幅三冠王

至于新界区方面，以嘉湖山庄、沙田第一城，以及映湾园三个中层户作统计，2023年第四季估价跌幅介乎11.06%至12.82%；如若以全年作结算，三者跌幅由跌7%至13%；而以年内高位作结算，跌幅则扩大到介乎15.84%至18.68%。

值得留意的是，嘉湖山庄，以及映湾园不论在年内跌幅、季内跌幅，以及年内高位跌幅都皆为十大屋苑之最。

若以嘉湖山庄美湖居，以及映湾园一伙中层户估价作分析，两伙单位在2023年第四季底估价分别为479万元及571万元，而第三季估价分别为541万元，以及655万元，即在一季内分别下跌11.46%及12.82%；至于两者年内估价高位则分别录得589万元及679万元，即从年内高位分别下跌18.68%及15.91%。

另外，今年初两伙单位估价分别录551万元及639万元，较目前估价分别低约13%以及11%。嘉湖山庄，以及映湾园成为十大屋苑跌幅三冠王。

九龙区跌势持续但平稳　新都城全年仅跌1%

九龙区四大屋苑今季跌势持续，但跌幅未见过于严重。以黄埔花园、美孚新邨、丽港城，以及新都城四个中层户作统计，2023年第四季三个月期内跌幅介乎5.03%至8.94%；至于年内高位跌幅则由11.65%至14.29%；全年跌幅则介乎1%至6%。

当中，新都城今年首季估价为705万元，而第四季单位估价为698万元，下跌幅度仅仅为7万元，或1%，在如今楼市持续下行大环境下，新都城估价可以说是“企稳”。

2024年楼市将处于“好淡争持”局面

张圣典续指，展望2024年楼市将会处于一个“好淡争持”的局面，预期楼市波动不大。但指明年美国减息将成为利好因素，但楼市是否可以止跌回升的最决定性因素为政府能否进一步减辣、或是推出可以直接提振楼市的政策。

对于减辣的建议，张圣典认为额外印花税（SSD）、按揭成数以及压力测试门槛不需要放宽，反之市民买第二层物业需缴的双倍从价印花税（DSD）及新住宅从价印花税（NRSD）则可以进一步放寛。他指出，物业从来都是一种良好的投资工具，而进一步调低DSD以及NRSD，可以吸引一些以物业作为中长线投资的投资者入市，从而为本港楼市增加向上行动力。

张圣典亦表示，额外印花税（SSD）可以有效地防止炒卖物业的情况发生，因此可以维持现状。而按揭成数以及压力测试门槛认为放宽机会不大，亦认为不用放宽，直指今年楼市下跌未有2007年及2008年的下跌强劲，正正有赖于金管局对市民借贷审核谨慎，加上未有放宽按揭成数以及压力测试门槛可以为香港保持一个良好的风险管理，亦都是乐见的。