发展商不满洪水桥站旁地皮纯商业发展 倡加插住宅“否则唔会做”
北部都会区成为香港长远发展重心,不过有本地大型发展商希望北都范围内的部份土地,能够避免仅作单一商业用途,建议改为以混合用途发展“中央活力区”,将其中40%楼面拨作发展住宅,而非再一味再做“中央商务区”。
在邻近洪水桥站一带持有一幅总楼面逾千万呎地皮的本地大型发展商表示,后疫情工作生活模式转变,写字楼重要性大不如前,建议其所持有的地皮,用途由纯商业改为混合用途发展,即加入住宅元素等,以打造另一个“九龙站”。不过,若政府不愿意改变土地用途,该发展商直言“好坦白讲,我地唔会做”。
对于上述情况,发展局回复《香港01》表示,目前新界北部没有具规模的现代商业中心,洪水桥/厦村新发展区将填补此空缺,又指应放眼未来 不应只着眼当前经济。局方又表示,接纳具约束力的基本条款建议(包括补地价金额)的期限为2025年3月31日,相信已有足够时间进行商讨。
原址换地申请上月截止 发展商需在明年3月底前接纳 否则政府收地
翻查资料,地政总署在今年2月份公布,就洪水桥/厦村新发展区内指定用地邀请原址换地申请,第二期发展范围内的换地申请在较早前4月30日已经截止,而接纳具约束力的基本条款建议期限(包括补地价金额)则于2025年3月31日到期。假如申请未能于订明期限前完成处理,为免拖延整个工程计划,政府会开展收地程序,以推进新发展区的发展。
申请时间太短、一年之内完成换地“不切实际”
对于地政总署的安排,该大型发展商认为上述原址换地申请时间太短,相关范围内涉及大约13公顷商业用地,即约110万平方米(1,180 万平方呎),如此大规模商业楼面面积需要在仅仅一年之内完成换地安排,时间安排“不切实际”。又指目前香港各区写字楼空置率高企,如九龙东空置率高达逾21%,中环亦高达12%,全港商厦空置率大约17%,认为有关当局需要避免香港写字楼供过于求。
商厦空置严峻 再作中央商务区“死得”
该主要发展商又表示,全球各国及主要城市的商业区,在疫情后出现明显变化,写字楼空置一直持续上升,直言维持未来重要发展区再作中央商务区系“死得”。又指后疫情工作生活模式转变,社会出现急刻转变,写字楼重要性大不如前,建议其所持有的地皮改为混合用途发展,即加入住宅用途等,以打造另一个“九龙站”。
据资料显示,九龙站为混合用途发展的例子,设有5个住宅屋苑、酒店及写字楼,总楼面面积高达约1,177万平方呎,当中住宅部份占约63%,写字楼楼面占约21%、零售及酒店各占7%及9%。
↓九龙站综合商住发展计划↓
若只能发展纯商业 发展商“好坦白讲,我地唔会做”
因此该主要发展商直言,若地皮未来继续仅作商业这项单一用途,将会不作发展,直言若果跟足纯商业用途,“社会冇人想要,好坦白讲,我地唔会做”,又指就算地皮被政府没收后,若维持继续仅用单一商业用途,相信他日地皮招标时都会多次流标,更指“不排除未来又再丢空20年,甚至长达30年”。
冀延长原址换地截止日期“一年半载”
问及现时会否就该幅目前仅用作商业用途的地皮,与政府磋商补地价金额,该发展商表示“会继续倾”,不过若果最终没有改变为混合发展用途,最终多数会唔做。该主要发展商又指希望能够延长原址换地申请的截止日期“一年半载”,以便研究土地作合适用途,为香港逾700万人谋福祉,“留住人才,吸引钱财”。
↓↓洪水桥一带环境↓↓
规模庞大补地价、发展成本数百亿 倡分阶段补地价
此外,发展商同时又希望可以分阶段补地价,因项目规模庞大,规模接近整个九龙站上盖的总楼面面积,单计补地价金额已经涉及逾百亿元,整个项目投资金额将高达数百亿元。该发展商认为,在现时市况不景下,发展商一般对大型项目取态审慎,若由政府收回,则将加重库房财政压力。
上述要求加插住宅元素、惟现时规划为纯商业用途的大型地皮,邻近洪水桥站,发展面积约10.2公顷,可建总楼面面约90万平方米(近1,000万平方呎)商业楼面。发展商认为商业用地供应过多而缺少住宅用地,将导致“职住不平”。据发展商提出的优化方案,建议加入更多混合用途的元素,将其中40%楼面(约400万平方呎)转为住宅用地,以打造具活力的城市中心。
市建局观塘裕民坊商业地流标后加入4成住宅元素
事实上,2023年2月份,市建局观塘市中心第4、5区招标项目(裕民坊商业项目)出现流标情况,其后市建局也调整相关规划细节,加插“垂直城市”概念,同时由“纯商业”改为“混合用途”,即把住宅元素加入在发展方案中,涉及约118.51万平方呎(1,750伙),占整个项目总楼面约4成。
发展局:新界北部没有具规模现代商业中心
发展局回复《香港01》表示,洪水桥/厦村新发展区位于北部都会区西部,除已规划超过9万个公私营房屋单位(计及流浮山扩区),产业方面以高端专业服务为定位,而有关的商业土地规划亦以此为导向。洪水桥/厦村新发展区的市中心将供应超过 100 万平方米的商业楼面面积,连接2030年落成的洪水桥站,是多条本地和跨境铁路的交汇点,四通八达,能吸引提供金融、法律、保险、财富管理等高端专业服务的本地和跨国企业进驻,形成群聚效应,协助对岸的前海、南山和其他内地企业通过香港拓展海外市场,并成为海外企业进入内地市场的踏脚石。
放眼未来 不应只着眼当前经济
目前新界北部没有具规模的现代商业中心,洪水桥/厦村新发展区将填补此空缺,并发挥对接前海、南山等先进内地城市的独特优势,带动整区经济发展。发展北部都会区,应该放眼未来,不应只着眼当前的经济或投资情况。
政府无意延长 料有足够时间进行商讨补地价
就第二期发展范围内的换地申请,接纳具约束力的基本条款建议(包括补地价金额)的期限为2025年3月31日,相信已有足够时间进行商讨。为配合政府工程开展,政府无意延迟接纳具约束力的基本条款建议(包括补地价金额)的期限。假如申请未能于订明期限前完成处理,政府会开展收地程序,以推进新发展区的发展。