北都发展│CBRE料65%棕地作业者“大迁徙” 工业空间需求3100万呎
北部都会区将成香港未来发展重镇，不过未来数年区内随政府逐步开始收地，区内棕地作业者势将出现“大迁徙”。世邦魏理仕（CBRE）发表最新研究报告，指出政府需要20年的时间才能发展北部都会区，发展计划将要求现有棕地作业者搬迁重置，带动多层建筑及基础设施的发展，尽管本港目前可用工业空间短缺，但有关计划将进一步刺激新的工业租赁需求。
不过对于本月中招标的元朗福宏街与宏利街多层现代产业大楼用地，该行预计，由于该幅工业地皮设有多项限制，当中至少30%楼面将要交还政府，因此预计发展商出价保守。
世邦魏理仕香港研究部执行董事兼主管陈锦平表示，北部都会区整个发展计划涵盖1,500公顷现正使用的棕地，在未来10至15年间，有65%的棕地营运者需要搬迁，涉及超过1,000公顷分散的土地。该行预计相关搬迁重置活动将衍生3,100万平方呎对不同类型工业空间的潜在需求，为工业物业业主及棕地作业者创造重大的机遇。
棕地作业者将“大迁徙”寻找新工业空间
他又表示，未来整个北部都会区的非住宅楼面高达2.4亿平方呎，其中商业楼面涉及4,000万平方呎、工业及物流地楼面约7,600万平方呎，而高新科技用途工业地皮涉及1.12亿平方呎。该行预计未来6至7年政府将会积极在区内进行收地，被收地影响的棕地作业者将需要“大迁徙”，将对租用工业地的需求大增。
北都33%棕地属露天贮物场占最多
棕地通常用于不适合上楼作业，或受预算及空间所限的工业活动。仓储为其中一种常见的用途。在本港北部都会区发展计划中，有33%的棕地属露天贮物场；24%为仓库工场；16%为车辆相关作业；12%用于物流和货运营运用途。
料30%棕地作业者能够搬上楼
上述很多行业能够迁移至传统工厦内营运，世邦魏理仕预计，约30%的用家最终能够搬迁上楼。然而，目前不少棕地作业占地面积广，相关搬迁将需要相当大的传统工业空间。
工业空置率5.3% 未来五年潜在短缺达1550万呎
世邦魏理仕香港顾问及交易服务工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示，虽然政府尽力协助受影响棕地使用者重置作业，例如提供替代性短期租约，但目前工业空置率只有5.3%，加上2027年前将不会出现新供应，因此面对工业市场如此大规模的搬迁需求，当作业者需要搬迁时，对工业用地的竞争也会变得激烈。预计2024年至2029年间本港工业用地的潜在短缺将高达1,550万平方呎。
采用仓库自动化和高规格工业建筑需要
为了使搬迁上楼作业此举有长远的经济效益，世邦魏理仕建议物流业界引入自动化技术。尽管由货柜场或铁皮仓搬至多层工厦楼宇会在空间使用效率上有所减低，但仓库自动化可降低劳动成本，并提高整个物流链的准确性、效率、仓库管理及生产力。
仓库自动化租金较棕地铁皮仓高最多一倍
透过现代物流技术，业界领先企业的仓储能力已录得30%至80%的增长。多层仓库亦为作业者提供更好的安全及电力供应，从而提升更复杂的操作及高价值货物的有效储存。然而，并非所有工业建筑都适合仓库自动化，仓库自动化通常要求楼高最少4米、楼层承载能力高、楼板面积大、柱距较宽。此外，租金或较棕地铁皮仓高50%至100%。
物流作业者亦须考虑较短期的外判合约条款及租赁。较长期的合约条款可让投资者摊分投资成本，以获得更佳的投资回报。相对于传统三至六年的租赁期，业主应与物流营运者签订更长的租赁合约。
另一方面，不少转投资金充裕及知识型营运者的工业租户都会寻求更高规格的建筑。随著香港进出口市场转变，2022年高科技产品占贸易总额的68%，冷冻链、保健、医疗及医药产品的物流业务在疫情期间显著增长。许多高价值的工业用地使用者，例如涉及冷链物流、特殊商品物流、电子商务及数据中心，他们正要求建筑物有更大的楼板面积、更高的天花板、更大的地板承载能力及更强的电力供应。
黎尚文补充，北部都会区发展将需要收回棕地，此举将产生现时棕地作业者的大量搬迁需求，为工业业主创造重大机会。由于短期内工业用地竞争将相当激烈，因此该行建议工业租户应迅速采取行动，争取合适的空间以进行搬迁。该行亦建议工业物业业主需优化其建筑规格，以满足需要搬迁的棕地作业者的要求。
料发展商保守入标元朗工业地
对于未来数年工业物业的投资机会，黎尚文表示，由于大量棕地作业者即将寻找新的工业空间，预计工业物业将会受到投资者追捧。又指过去数年全幢工业物业的交投量持续下挫，如2023年仅录2宗相关个案，惟2021年及2022年分别录22宗及11宗。
不过问及本月中招标的元朗福宏街与宏利街多层现代产业大楼用地（元朗用地）（即元朗市地段第545号），黎尚文表示，由于该幅工业地皮设有多项限制，而且当中至少30%楼面将要交还政府，以让棕地作业者使用，因此预计发展商出价保守。他又指，若棕地作业者重置在相关大楼内，而发展商又自行寻找新租户，租户之间是否能够互相配合也是问题之一。