西饼客“神秘扫货手法”曝光　1.67亿扫Belgravia Place全层24伙

楼市自2月底全面撤辣后，新盘涌现“西饼客”大手扫货个案。恒地（0012）旗下长沙湾巴域街项目Belgravia Place在3月初录一宗撤辣后最大宗大手成交个案，当时有消息指一组大手买家掷近1.67亿元连环扫Belgravia Place顶层29楼全层24伙。

《香港01》翻查资料发现，新买家身份神秘，属一间报称为GRL21 NOMINEE LIMITED之公司，该神秘买家分别利用旗下14间公司入市、每间公司各自持有1至2伙，为近年市场上罕见入市扫货手法。

上述“西饼客”大手扫货个案为香港楼市撤辣后最瞩目的新盘成交，据成交纪录册显示，该24伙为Belgravia Place顶层单位，涉及1A座及B座29楼全层，实用面积198至756平方呎，成交价391万至2,018.6万元，呎价18,344至26,967元。当中最贵为1B座29楼7室，实用面积756平方呎，连160平方呎平台及630平方呎天台。

神秘买家分14间公司入市　有5间撤辣后才成立

而事隔一个半月后买家身份曝光，据资料指买家以14间不同的公司名义入市，每间公司各自持有1至2伙。

翻查资料，该14间公司的成立日期介乎2023年11月至2024年3月，其中有五间公司更于撤辣后成立。该批公司背后股东及董事则分别报称为GRL21 NOMINEE LIMITED及陈成忠（CHAN, SHING CHUNG），实际身份不详。不过GRL21 NOMINEE LIMITED预计为一家秘书公司，相关公司及董事料为“人头”。

↓↓长沙湾巴域街项目Belgravia Place↓↓

全部采建筑期付款办法、首付10%涉1667万

值得留意的是，上述24伙单位均采用建筑期付款计划入市，当日只需缴付楼价5%涉833.6万元订金，并于并于30天内再缴付楼价5%，直至收楼前14日再缴付余下楼价90%。换言之若交易如常进行，连同最初的833.6万元订金计，即陈成忠目前至少已缴付楼价的10%，即逾1,667万元。

发展商价单针对29楼全层买家　零折扣付款计划

另外，发展商在推出29楼全层单位的第四号价单当中，特意列明如于购买该楼层所有住宅物业的买家并使用上述建筑期付款计划，则需按照价单100%售价买入。换言之，新买家在入市时未有获得发展商任何折扣优惠，但最多3%可获提前付清楼价优惠。

料为投资者部署　下手接货买家可悭印花税

对于上述西饼客大手扫货情况，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚估计属于倾向炒卖投机的投资者部署，因以公司名义入市及持有物业，在下一次转售时可使用俗称“卖壳”的公司股权形式转让，下一手买家便能够节省、免除买卖物业的从价印花税，转为缴付转让有限公司股份的厘印费，仅仅涉及交易金额或资产值的0.2%。

不过张翘楚指出，下一手新买家透过“买壳”形式入市，需要留意能否承做按揭、过桥贷款，又需要留意相关息口将会远高于一般住宅按揭水平。

2200万“买壳”入市　税率4.25%变0.2%　劲悭95%

至于熟识住宅物业市道的美联物业住宅部行政总裁布少明，亦同意上述透过多间公司名义入市的状况，主要是为了下一手接货的部署。他指出，以公司名义买入单位，若下一手买家愿意以“买壳”形式接货，只需要缴付转让有限公司股份的厘印费，有别于住宅买卖的从价印花税，介乎最低100元至最高楼价的4.25%。

他举例说，以一个楼价约2,200万元的单位计算，若透过正常物业买卖形式进行交易，下手新买家所需缴付的从价印花税率高达4.25%，涉及税款则约93.5万元。不过若下手新买家采用“买壳”形式，所需的厘印费将大幅降低至0.2%，即约4.4万元，成功悭税约95%。

问及以上做法会否有机会加深炒卖气氛、刺激楼价上升，布少明则认为未来供应充足，燃起炒风机会不大。