最高法明确购房者 “超级优先权” 破一地产顽疾

最高人民法院2023年4月20日公布《关于商品房消费者权利保护问题的批覆（法释〔2023〕1号）》，这是针对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的批覆。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。说白了，这就是地方执法部门向国家意志请示一个关键问题：如果遇到房企出事的情况和案件，司法程序里面，谁最先能拿到钱？最高法短短480字的批覆，足可以让很多被困于纠纷里面的购房者群体长舒一口气了。

过去的三年，中国房地产行业像过山车一样，起伏不定，呈现出了从全方位限制房价到行业市场销售大幅回落、多家企业债务违约的魔幻变化。最终引发房地产企业暴雷频发，无数楼盘面临烂尾风险。建设工程施工方、抵押权人、债务人其他债权人、银行、供应商、商品房消费者都不可避免的卷入这场危机之中。为妥善处理房地产暴雷引发的债务危机，中央政治局层面一锤定音“保民生、保交房”，这是史无前例的高度定调。

但随着房地产市场的不断整肃，市场问题远不想象中更多，司法拍卖或是进行破产重整成了最终的无奈选择。此时，各方的利益冲突尤为明显，特别是建设施工方的建设工程价款、银行方的抵押债权、购房者之间的消费者权益、税收债权等按何种顺序保护，成为各方博弈的焦点，也是司法实践必须面对解决的问题。尤其是维护商品房消费者弱势群体的正当权益。商品房消费者群体涉及范围广，缺乏法律能力，对社会安定影响大。而此次最高法的批覆亦是在“保民生、保交房”的大背景下出台的，可谓及时雨。

购房者享有“超级优先权”

此次批覆虽仅有三条，第一条是针对包工头的，第二、三条针对购房者的。批覆内容最关键的，其实就是一个赔偿顺序的界定。

其一，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

事实上这个部分本未有争议，已经被众多的判例确认，经过多年司法实践。也就是，法院保障包工头的钱，不能拖工程款。承包人的工程价款与劳动者的工资报酬密不可分，这是他们的血汗钱，符合法律保护劳动者利益的宗旨。

其二，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

这里首先是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。其次，按照以往，房子没有过户登记都不视作购房者的财产，都得不到保障。但法院最新批覆，只要全付全款，或一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，房屋交付请求权＞建设工程价款＞优先受偿权、抵押权及其他债权。大白话就是：购房者居住权得到了保障。

其三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这是在第二条的基础上更进一步，烂尾的房子，购房者可以要求价款返还。只要项目不交付，购房者就有权退房退款。

清偿顺序界定关键问题已然清晰。从最高法院表述的各方权利来看，房企、银行、购房者、包工头的顺序是：购房者＞包工头＞银行抵押、房企债权人等。以前房企项目资金链断裂，银行都有抵押物作为保障，拍卖了就能拿回全部或部分的钱，但现在最高法院说了，购房者的权利优于银行抵押。

最高法厘清问题具有现实意义

一切存量矛盾想要得到解决，其实都是需要对责任主体界定和债务顺序进行实质性调整。最高法的批覆，就是一次厘清、调整。

过去这一类问题，基本上都是购房业主群体最吃亏。过去几十年，全国各地遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，这对购房人而言有失公平。最高法这份批覆，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。

购房者＞包工头＞银行抵押、房企债权人，这个顺序一旦明确，那么银行和开发商，恐怕就要难受了。事实上也是这样的，特别是银行，期房关联的贷款风险系数骤然产生了提升。但对于中国这样的社会主义过来说，当民众的利益受到伤害，国家必然会站在人民那一边。而也并不是对企业的不公平，对合同的不公平，而是本身房地产市场的混乱，这是一个不断完善司法的过程。当然，损失利益是小，特别是银行作为抵押权受偿主体，其受偿顺序再次下降是否又会加剧房地产开发企业融资难，继而导致更多的房地产开发企业经营困难呢？对此，只有交给时间去验证。

最高法这份批覆有明确的法律及现实意义。以司法解释的方式明确了购房人的优先权，为相关案件提供明确的裁判指引。现实层面，为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中债权如何处置提供了明确指引，一定程度上提升百姓对楼市的信心，有利于楼市复苏。这次司法批覆是一个对过去混乱情况的补救，对于当下各地处理保交楼事件具有非常好的指导意义。

最高法出手，肯定是好消息。一则是烂尾楼，一则是房屋不能交付，个中原由复杂纷乱，都是脱胎于预售制的市场毒瘤，是长期存在的顽疾，个中关于资金周转的门道，绝非一两句话就能掰扯明白。当下也要看清一个比较残酷的现实：中国房地产经济和楼市在周期，环境以及多个维度因素综合叠加作用之下，将会是处在一个状况高发的特殊阶段。从这次最高法批覆来看，国家已经开始着手，正式公开的去面对和解决这些历史遗留问题了，就是不想这些混乱再持续下去。希望如此最高法的司法批覆是一个开始，必须要继续优化制度，如此未来行业才能朝着越来越健康的方向发展。