前领展场吸金力受质疑　新田围商场买家现身解画　揭翻新大计

领展（0832）早年拆售旗下屋邨商场、 街巿及停车场，引来部分投资者购入，期望将物业翻新，变成收租的金蛋。不过，这条吸金方程式，近日却受到质疑。沙田新田围商场及柴湾兴民商场，这两个前领展商场，分别被指整体租金回报率奇低，及叫租过份进取致乏人问津。

翻查资料，上述商场由内地商人陈锦泰持有的顺联控股，于早年斥6.7亿元扫入，至今起码逾3年，却被指迟迟未收成。记者抱住疑问，走进商场一探究竟，亦找来顺联副行政总裁及首席财务总监现身解画，回应外界“死场”言论，并亲述集团发展“商场加学校”模式的大计。

领展拆售旗下商场，早年吸引不少财团洽购，但转手后却不时引起“大走样”、“狂加租”的风波，顺联集团于2017年以4.61亿元购入的新田围商场，亦不能幸免。近日就有传媒报道指，新田围商场2018年清走近九成旧有商户后，至今未有新租户进驻，现时整体租金回报率奇低，而兴民商场则因舖位呎租叫价过份进取，乏人问津。

新田围商场有2间吉舖　本月开始翻新工程

倘大的商场，吸金能力受质疑，顺联首席财务总监陈家邦接受访问时回应坊间指控，称新田围商场租金回报率仅0.02%并不准确，项目现时出租率逾五成。

新田围商场位处沙田新田围邨，楼高五层，4楼及5楼为商场部分。记者走访现场，发现4楼被围板封起了近一半位置，原有的休憩平台已荒废，留出一条出入通道，同层正营业的商舖有超市、便利店、药房及菜档；5楼部分则有茶餐厅、诊所、补习社、两间老人院舍及社会服务中心，尚余两间待租的“吉舖”。有区内居民表示，商场围封部分已被丢空多时，邨内购物选择不多，想买𩠌最快可到附近的秦石商场，步行约十分钟路程。

陈家邦指，“我们上月已制定围封部分的翻新方案，预期本月进行装修工程，分阶段翻新休憩平台及商场走廊等位置，期望能吸引办学团体进驻”。他续透露，5楼空置部分考虑引入街市营运商及理发店。

回应“狂加租”指控　兴民商场出租率逾九成

另一被指是“死场”的柴湾兴民商场，陈家邦透露整体出租率逾九成，有超市、便利店、餐厅、诊所及面包店，有1间吉舖，已承租商场大部分面积英育德中学（Invictus）则正在装修。

值得一提，顺联同时持有另一前领展场香港仔田湾商场，物业共有5层，其中3层半面积已改装成学校，引入了威雅小学（Wycombe Abbey School），去年9月已开学，余下面积租予民生商舖，1楼有护理用品店、便利店及银行柜员机，有1间吉舖，而地下楼层的3个舖位则尚未租出，商场出租率逾八成。对于呎租叫价过份进取而无人问津的指控，陈家邦指︰“作为业主，如果狂加租令商户无法负担，对潜在租客及我们也没有好处。”

“商场加学校”模式　租户不会“话走就走”

不难发现，顺联的商场的吸金方程式，全有教育概念，原因之一是集团旗下九龙城商厦物业荟学坊，已引入多个补习社及兴趣班经营者进驻，食髓知味，因而打算将三个商场打造成“教育城”。

陈家邦解释，集团创办人陈锦泰早年购入商场时，已计划透过活化老旧的屋邨商场，重新以学校用途进行装修，引入国外的办学机构，为商场带来人流及提升质素。他又认为，教育有最稳定的租金收入，选择进驻的学校在同区收生，不会“话走就走”，而香港家长亦愿意花费在小朋友的教育上，除了疫情期间学校及兴趣班等须要关门，其余时间生意皆非常好。

顺联副行政总裁黄嘉俊补充，本港教育需求殷切，除国际学校及正规学校外，亦有不少新的办学团体有意进驻香港，有见田湾商场的“商场加学校”模式逐渐成形，集团未来会以“荟学坊”品牌复制到其他商场，物色符合此模式的项目进行收购，会选择选址够大、有明显教育需求的地点，如教育中心商厦等，手头上已收到一些推荐项目建议。

留约三至四成面积　租予民生店舖

引入办学机构，可赚取稳定租金收入，但民生商场改造，也有限制。黄嘉俊指出，集团要平衡租客组合，除了占地较大的学校外，每个商场预留约30至40%面积将租予民生店舖，包括食肆、超市、洗衣舖等，兼顾邻近居民需要。不过，自去年6月起遇上社会事件及肺炎疫情，零售市况不景，商户做生意信心大减，令招租过程更困难。

另一边厢，黄嘉俊指，旗下商场及街舖在疫情期间，为中小型租户提供减租和延迟交租等安排，教育及餐饮商户减租幅度达五成。

他亦提到，为民生商场招租时，须留意当区人口及同类店舖的分布等，拣选居民需要的商户组合，除了购买必需品的超市、便利店、冻肉店或菜档等，亦有意引入民生服务类如剪发店、洗衣店及食肆等。不过，他以田湾商场为例，虽然有银行承租舖位，但因人流限制只愿意开放一部提款机，商场邻近田湾街的食肆竞争大，故期望引入面包店或小食店。