吴光正6折私有化会德丰　变相减持九仓九置　看淡内地业务？

持有会德丰（0020）约69%股权的大股东吴光正家族，提出将集团私有化，其他股东持每股会德丰，可获分派1股九仓置业（1997）及1股九仓（0004），另加现金12港元。按九置和九仓停牌前价格计算，总作价相等于每股市值71.9元，相对于会德丰每股资产净值（NAV）折让约44%，变相以近6折的作价私有化。

有分析又认为是次动作，反映吴光正较偏好会德丰旗下香港地产业务，皆因一旦私有化成功，吴光正家族变相减持九仓、九置股权至四成左右。宏高证券投资经理梁杰文直言︰“﹙吴光正﹚宁愿唔要九仓同九置，都要揽住会德丰！”

会德丰周四（27日）复牌后飙近40%，收报66元，与作价71.9元相距不足一成；被视为交易“筹码”的九仓置业则插逾6%，报37.7元，创历史新低；九仓仍未复牌，停牌前报19.7元。

变相6折私有化

是次私有化，对作为大股东的吴光正算是“笋刁”。截至2019年6月底止，会德丰每股未经审计综合资产净值（NAV）高达129港元，意味71.9元的作价等同折让约44.3%，相当于以近6折私有化会德丰。

其次，是次作价以现金加股份作交易，而现金比例只有17%，即吴光正家族只需动用81.5亿元现金，便可以将会德丰千亿资产私有化。

第三，协议安排股东将收取可供分派的九置及九仓股份，约占九置已发行股份的22%，及九仓已发行股份的21.9%。一旦成功私有化，吴光正变相减持九仓和九置，持股减至约48.8%及44.5%，两股在市面上的流通股份大增，本身持有九置及九仓的小股东也可能需承受一轮沽压。

会德丰拥较多香港资产

此外，相对九仓和九置，会德丰拥有较多香港资产，截至去年7月底，其本港土地储备达到670万呎，大多位于市区，如占地190万尺的启德用地，大型住宅项目就包括MALIBU、MONTARA、GRAND MONTARA等。早前公司亦已把新加坡上市的会德丰地产（新加坡）私有化，将新加坡的地产项目收归麾下。

私有化后的会德丰堪称是一间香港及新加坡地产公司，反而九仓就主力发展内地商场，如国际金融中心系列，及以马哥孛罗和尼依格罗品牌在内地、香港和菲律宾管理17间酒店。九置以海港城和时代广场为主要收租项目，但近月受到社会事件和疫情夹击，在内地旅客大减之下，前景难言乐观。于此笔交易中，吴光正对会德丰的资产投下信心一票，但变相减持九仓和九置，又是否看淡后两者？

梁杰文：私有化成数高

宏高证券投资经理梁杰文指，今次私有化协议的现金加股票作价，未必代表吴光正看淡九仓和九置，但客观而言，吴光正家族明显较偏好会德丰的香港地产业务，“宁愿唔要九仓同九置，都要揽住会德丰”。他又不认为吴光正会趁九置和九仓股价下跌“捞底”，“既然掟走九仓同九置，掟走嘅嘢会唔会买返？”

他续称，以全现金私有化会德丰，将涉及天文数字的金额，现在以80多亿元现金加上九仓及九置股票，对于吴光正为最低成本方法。对于会德丰的小股东而言，由于九仓和九置股价波动，较难分析作价是否合理。

即管如此，他认为私有化成数仍高，只要获得至少75%有投票独立股东批准，以及不超过10%独立股东反对，而现时会德丰股价正处历史高位，有利成事，“相信大家唔会同钱作对，因为一反对，股价会打返转头。”至于基金股东料会更“理性”，就算作价较NAV折让逾4成，都可接受私有化作价，宁愿转投其他折让更多的地产股。

植耀辉：有货者宜沽会德丰

耀才证券研究部总监植耀辉则认为，会德丰每股帐面值较作价有逾四成折让，以现时条件，私有化成数视乎基金股东是否接受。至于小股东们，则建议他们趁现价沽售股份，因未来三间公司股价将较为波动，特别在疫情因素之下，九仓及九置业务受压，可能会影响到会德丰股价。

股权架构方面，他认为私有化协议包括的股份分派，对大股东吴光正而言，实际拥有权变化不大，未必代表他看淡九置及九仓，而本身会德丰资产较为分散，难以就私有化会德丰去估算他是否偏好香港资产。