“香港会”神级操作 凭1500名会员立足中环180年 投资十战七胜
本港经济不景，又遇上外籍富人离港，外媒最新报道指，本港去年高级私人俱乐部在二级市场放售的会员价，同比跌约两成。市况吹淡风，但其实中环不少私人会所仍然“马照跑舞照跳”。其中，本港顶级会所“香港会”（The Hong Kong Club），依旧是社会名流趋之若鹜的社交娱乐场所，更向来是城中之秘。能挤身其中，绝对是尊贵不凡的终极象征。其入会资格亦相当“招积”，只能经由会员内部推荐，仅限受邀人士入会，事前更要经过委员层层面试，最终靠投票表决通过。
会所中的成员，云集各行各业猛人和富豪。最令人讶异的是，“香港会”会员长期只维持在大约1,500人的水平，但却能屹立在中环近180年，如此的“神操作”，到底如何办到？且由一纸文件深入拆解。
“香港会”位于中环昃臣道、楼高21层的香港会所大厦内，会所拥有8间餐厅及酒吧、图书室、桥牌室、壁球场、桌球室及健身中心等，主要为一众政商名流提供餐饮及娱乐设施，余下楼层单位则租出，作不同用途。
餐饮一分钱一分货 人工开支奇高
作为一间私人会所，长期只有1,500名会员，其营运模式有何特别？“饮饮食食”自然是其中一样重头戏。不过翻查其最新年报，“香港会”在营运上，单计餐饮总销售额，在2022年只有近7,196万元，较前一年的8,190万元总销售额，足足少994万元。而疫前情的餐饮总销售额，则维持约1亿元左右。当中，2022年年报中，食物酒水的毛利率仅得48.8%，即使在疫前亦只约59.6%，算是一分钱一分货，相对均真，一反外界视高级食肆“专㓥水鱼”的印象。
另外，有别于一般餐厅，“香港会”人工支出及员工福利高达1.04亿元，占其整体支出近7成，比例相当高。“香港会”员工数目达259人，换言之平均而言，一名员工只“对”不足6名会员。
上述两个数据，正正反映“香港会”相当“揼本”维持食物及服务质素。但亦正因如此，在2020年至2022年连续三年出现营运赤字，分别达1.51亿元、1.37亿元及1.33亿元。
揾银财路曝光 会费、收租密密吸金
年年“见红”，这间老牌会所又是如何做到“长治久安”？一方面，会员收入为其中一个“香港会”固定财源。2022年“香港会”的入会费共为1,995万元，全年月费收入则有3,125万元，合共收入达5,120万元；而2021年整体会员收入则为4,680万元。
另一方面，“香港会”也开拓其他财路赚钱。其中，“香港会”另一主要收入来源，是来自于办公室租赁。据年报提及，香港会所大厦地下连16层办公室单位，均可供租出，租金峰值为2020年，年收达2.04亿元，之后回落至2021年至2022年的1.76亿元水平左右。会所当时称，基于经济吹淡风，故此现时办公室呎租由过往每平方呎116元，已减至2022年每平方呎108元。当中，租户组合以律师楼为主，占逾三成，从事金融行业亦占两成；整体空置率为9.2%。
投资十战七胜 财政实力雄厚
做“包租公”，在香港地的确容易致富的一个途径，不过一众猛人会员坐阵，自然少不了投资。“香港会”称，会所会为重大维修、大厦保养及未来重建等开支，预先进行股票、债券、基金等多元化投资，实行“积谷防饥”。
翻查由2013年至2022年过去10年“战绩”，“香港会”投资有7年在市场上有所“斩获”，最劲一年为2020年，投资收益达近7,263万元，但仍有3年录得“损手”，最差一年正是2022年，投资亏损达9位数，劲蚀1.1亿元。其中在基金投资组合（见下图）中，其在2022年全部“见红”，不过美股、日股、欧股仓若然长揸至今，应绝大部分已经回升及破顶。
然则，“香港会”投资在2022年短暂失利，但论财政实力绝对无容置疑。单计净资产已有逾11亿元，当中净流动资产共有4.7亿元，手持现金2.2亿元。
香港会重磅会员︰
70至79岁会员占最多 明言加快招新血
但人无远虑，必有近忧。会员强劲背景，成就了今日的“香港会”。2022年“香港会”共有1,535名会员，新入会会员数目为57人。但当中在会员的年龄分布上，70岁至79岁的会员占比原来最多，占整体会员数目29.9%；其次则为60岁至69岁，占整体会员数目28.4%。有趣的是，30岁至39岁与90岁或以上的会员，竟同样罕有，各占整体会员数目只有约2%。
为此，“香港会”宣布，虽然2022财年其入会费（Entrance Fee）总收入达1,995万元，较2021年的1,635万元上升，但仍决定入会费需要由原本35万元，加价至50万元。同时指，受会员老年化及移民潮影响，要加快接收新会员程序。
徐家健称收支维持微妙平衡 “要执起码要等返几十年”
Orientis首席经济师徐家健分析指，私人会所一般营运模式有两种，一种是入会费高昂，但消费相宜；另一种则是入会费便宜，但消费高昂，而“香港会”正属于前者。“通常做得呢啲会所，就唔系靠饮食赚钱，甚至蚀住做都唔紧要，因为佢哋收大笔会费，本身有一大旧钱收租、投资，呢啲地方已经令佢哋足以营运。”
再加上，他指“香港会”为香港最顶级的会所，过去百多年都令政商名流，乐意慷慨解囊，只为拥有其入会资格。“佢哋咁多年嚟，收支已经维持咗喺一个微妙平衡，所以香港会只会维持1500人左右，唔会降格去增加入会名额，以免入咗去嘅人觉得唔抵。”至于“香港会”近年出现老年化危机，徐家健就笑指，“依家仲有600几人排紧队捧住钱等入，我谂要执起码要等返几十年。”