地产股沦升市“落后梯队”　有个股仍折让九成　专家一因素撑领展

地产股价值长期被低估，港股近日反弹，惟仍处于低位，大部分股价与资产净值折让逾六成或以上，个别甚至高达九成。有专家直言，出现大幅折让主要反映投资者认为发展商“夸大”旗下投资物业的价值，相信要待美国减息，市场对楼市前景看法改变，差距才有望收窄。

至于会否成为大股东提出私有化的诱因，专家指出，除了资产价值外，亦要视乎企业的现金水平及负债水平，未必会出现“私有化潮”。反而，押注美国减息及内地撑港股政策，领展﹙0823﹚有望睇高一线。

长久以来，在港上市的地产股其资产价值一直被市场低估，发展商及收租股每股资产净值（NAV）长期折让逾六成或以上。近期港股虽然有反弹，但与高位比较仍有距离，与NAV之间的差距进一步扩大至逾六成或以上，部分企业或升至八成甚至九成以上。（见图一）

估值受压，开始吸引大股东透过回购等方式扫“平货”，甚至出手私有化，例如朗廷酒店（1270）大股东鹰君（0041）拟私有化朗廷酒店；长实于过去一个月回购并注销了逾1,500万股股份。

专家：投资者不认同发展商估值

银河联昌董事总经理郑怀武接受《香港01》访问时表示，现时本港地产股股价出现大幅折让， 很大程度上是反映投资者不认同发展商对旗下投资物业的估值，认为是有夸大。

他指，受到新冠疫情及美国联储局持续加息拖累，2022及2023年的物业交投量大减，同时内地经经济放缓及部分外资缩减在港业务，令写字楼等收租物业收益下跌，加上银行定存利率高，不利投资气氛。虽然政府已经将为楼市“撤辣”， 但郑怀武强调，连同货尾未来两年有约4万个单位应市，“当你今年卖到1.7万伙，都卖两年几，发展商（推盘时）好难加价。”

在众多负面消息下，投资者对前景看法与企业不同，“地产商觉得啲资产值1,000亿，投资者角度，可能只系值800亿。”因此出现股价与资产净值更大折让的情况。

汇丰：地产业于高息环境下利润率受压

大行看法亦相近，汇丰报告指，楼市“撒辣”后回缓，一手楼销情反弹，惟地产商强调“去货”，而且高息环境下利润率受压，行业复苏将更为渐进，预料计楼价今年上半年调整5%，下半年维持稳定，明年反弹2%。

花旗亦看淡本港地产行业，原因是去全球化；四大支柱产业在新的驱动力出现之前表现放缓；经济疲软和通缩导致实际利率高企；美联储减息后，香港按揭利率可能不会在初期跟随下调；零售业受到旅客消费降级影响，每位游客平均消费额下降；写字楼面临供应回升压力，但裁员后需求减少；住宅措施放宽引发短期销售冲动，更多新盘以合理价格推盘，但需求取决利率走势，维持全年楼价下跌10%的预测。

花旗预计，自由现金流高、股息前景稳定的地产股将跑赢大市；以住宅为重点、资本支出计划庞大、资产负债率高的地产公司表现则可能会落后。偏好依次为零售收租股、开发商、零售房地产投资信托、最后为写字楼。

估值扺　未必成私有化诱因

至于大股东会否藉“价残”时提出私有化呢？他指，除了大股东意愿外，有两点值得留意：一是公司现金水平是否充裕；其次是负债率是否高企。他解释，不排除有个别中、小型地产股，其大股东或考虑私有化，前题是公司现金水平充裕及负债率低，对大股东而言才有利；相反逾百亿甚至千亿的企业，机会则较微，“涉及太多复杂因素，好似发债，可能其中一个条件已经系要喺香港上市。”

至于地产股的估值何时反弹，他认为要看美国联储局何时开始减息，“投资物业回报可能有3厘，但放银行已经有4厘几，投资者可能宁愿放钱入银行。”不过，中国当局据报考虑减免内地个人投资者投资港股通时的股息税，或许是另一个股价催化剂。

他指，个别地产股如恒隆地产（0101）及嘉里建设（0683）股息率分别达9.7厘及8.7厘，长实（1113）及恒基（0012）亦有6至7厘息，领展（0823）亦达7.64厘。目前内地股息税为20%，“对内地投资者嚟讲，8厘息实收得6.4厘。”由于散户对息口敏感，若果免除股息税，或刺激内地投资者入市，因此较为看好领展，“如果领展可以入到互联互通，加埋差不多8厘息，系有几吸引。”