准地王流标　发展商诿过林郑政府　高地价之辩未对焦

山顶文辉道地皮本料可“众望所归”以创纪录高价成为新地王，惟周二（10月16日）以流标收场。发展商提出三大理由，包括相信政府维持高地价政策，引来特首林郑月娥主动开腔反击。也许诚如林郑所言，政府没有高地价政策，但其他政策造成高地价现象，同属毋庸争议。政府此际决心解决市民住屋需求，高地价现象的成因值得社会准确掌握。

10月12日截标的山顶文辉道地皮原为高级公务员宿舍，指定作私人住宅用途，最高可建总楼面为40万平方呎，市场预计发展商将混合式兴建超级洋房和低密度分层豪宅。加上可望南区海景，地皮公布拍卖以来一直成为焦点，外界料以“地王”姿态成交，估值由242亿至485亿元不等。

发展商：政府底价偏高

准地王总共吸引了五份标书，全部是本地财团，包括嘉华、长实、恒地等。岂料地政总署周二公布因地价标金未达政府底价，五份标书全部不接纳，以流标告终。面对官商估价落差，发展商提出最少三大原因，并引来特首林郑月娥在周三（10月17日）主动回应，逐点反驳。

为何会五份标书全部低于政府估价，空置税固然有一定影响，因为超级豪宅的销售策略异于一般住宅，速度也相对较慢。但应课差饷租值200%的税款可适量转嫁卖家，占整幅地皮的估值有限，而发展商亦可透过控制落成时间等策略，尽量避免空置税。整体来说，最合理的解释还是发展商对豪宅后市持观望态度，不如政府乐观。发展局局长黄伟纶周四（10月18日）亦指出，财团入标价低于市场估值下限，即240亿元，足见作价保守。

“贱卖”以外　政府真正要做的是……

今次发展商与林郑之辩值得留意的是，前者再次指出政府维持高地价政策，另边厢政府又重申不能够贱卖土地。这种戏码是近年经常出现的，楼价高踞不下，发展商归咎政府有份造成。固然，低价拍卖土地会有“明益”地产商之嫌，政府没有理由这样做，但诿过“高地价政策”却难免过份简化现实。

事实上，高地价如其说是政策，倒不如说是现象。多年以来香港住宅土地供应不足，资助房屋落成量过低，政府虽然没有高地价政策，但其他政策却直接推高香港地价，间接令楼价高踞不下，这是应该厘清的因果关系。今届政府决心协助香港人安居乐业，要做的并非贱卖土地，而是从土地供应及房屋规划全面入手，多建资助房屋，这样足可消弭高地价现象。当然，这可能会挑动很多人的既得利益。

举个例说，山顶文辉道这种地皮显然属于豪宅市场，即使以高价拍卖成交，对置业供求的影响甚微。但这种豪宅以外，政府在其他住宅地皮上应该适度有为，包括尽早落实林郑月娥在《施政报告》提出的检讨公私营房屋比例。在资助房屋方面，不但要厘清出租公屋、绿置居、居屋、港人首置上车盘的比例，而且正如《香港01周报》社论所言，资助房屋的居住面积普遍较小，六四比改为七三比不应是单位数目，而是在总居住面积上做到七三比，资助单位数目才能进一步增加，助香港人上楼，并疏导过份炽热的楼市需求。

可见，要整治香港楼市，告别高地价现象，重点不在政府是否要贱卖土地，而是它必须彻底区分置业、居住等社会需要，区隔不同市场，并不同程度地介入和规范。唯有这样做，特首才能还香港市民一个基本的人权——适足居住权。