东涌又又又流标

严格来说，今次港铁的东涌东站第一期并非流标，而是零标。对上一次港铁物业发展项目收不到任何标书，已经是2013年2月的天荣站上盖项目。事隔十年，现时已命名为Yoho West的天荣站项目亦终于预售楼花，预计明年9月落成。

今年以来，政府以及一铁一局的住宅用地已经五度流标，除了赤柱环角道地皮以及荃湾油柑头之外，其余三幅地皮均位于东涌的东面扩展规划之中，分别为政府卖地的东涌第106B区（东环以北）、港铁招标的小蚝湾第一期及东涌东站第一期。

先不说卖地及补地价收入，住宅地接连流标难免影响房屋供应。在东涌东站零标之后，今年2月曾经流标、滚存至今个财政年度的小蚝湾第一期，以及第二期能否如期推出？政府卖地计划中的东涌第106A区和第106C区，会否步第106B区的后尘？位处东涌东面扩展区的六块地皮加起来涉及住宅单位约6千个，相当于全年供应接近三成。

这还未算上其他官地或一铁一局的项目，包括将于11月16日截标的市建局的盛德街／马头涌道发展项目，以及已收到31份合作发展意向书的启德道／沙浦道发展项目，目前亦未知能否如期推展。

减息无期　地产商受制利率

或说东涌东面的交通配套未到位，发展商不愿冒险开荒。但其实靠近东涌第106区的L3及L4道路预计在2024年完成，东涌至大蚝段P1公路及大蚝交汇处将紧接在2026年。东涌东站和小蚝湾站更是重要的交通基建，可显著提升东面扩展区的可达度。

综观今年五块住宅地皮接连流标，宏观经济以及市场状况无疑影响更大。在美国时间周四，联储局主席鲍威尔才再次“放鹰”，表示仍未有把握通胀可回落至2%目标以下，在必要时将毫不犹豫再加息。利率已经站在5厘以上半年，如今亦尚未知何时有机会减息，对于地产商必然构成财政压力，出价难免审慎，甚至过于审慎。

再者，根据仲量联行的统计，今年上半年的新盘销售率仅55%，为四年来最低。截至今年第三季，一手楼货尾已累积至18300伙，为2007年以来最高水平。对于发展商而言，推售单位让资金回笼，目前似乎较投资投地更为重要。

但与此同时，推地建屋涉及民生所需，政府没有放慢脚步的空间。以东涌扩展计划为例，预期总共提供超过6万个住宅单位，容纳逾18万人口，另外还有约50万平方米楼面面积的办公室、超过32万平方米的零售用途。即使计及近年的移民潮以及经济增长放缓，短中期本港对土地的需求依然殷切。而且虽然差估署楼价指数重返2017年水平，但随着按揭利率上升抵销，第三季置业负担指数只微跌至72%。

资金泛滥不再　经济是时候改革

政府最新将全年经济增长预测下调至3.2%，归咎于金融状况偏紧、外围环境困难。但事实上，与其说高息环境是非正常情况，不如说金融海啸后的超低息环境才是不正常。在美国宽松政策下，环球市场长达十多年资金泛滥，助长了投机炒卖行为，包括香港的楼市和地价亦被间接推高。矽谷银行、加密货币、WeWork等一个个泡沫爆破，不应该令人感到意外。

这届政府放宽而非全撤“辣招”，果断借助房协供应房屋，说明了官员亦知道不应该重犯廿年前的错误，赔上市民安居乐业的机会。与其等待高息环境过去，香港更应该借此机会调整经济结构，由政府来主导土地规划和房屋供应，库房更不应该过分依赖卖地收入。面对流标、质疑声音时，财政司司长要让社会看见未来。