周文港｜促进社会向上流动　放宽居屋按揭保证期至“60年减楼龄”

如何能达致“切实排解民生忧难”，促进社会整体向上流动、解决房屋问题，向来是现届特区政府的关键命题，尤其是当前香港面对逾千亿财赤、经济不景气的情况下，要思考一个低成本、高效益的方案，确实为当局带来重大考验。

来稿作者：周文港

适逢“居屋2023”刚完成搅珠，而且本年度居屋最终申请仅是超额认购近18倍，属2014年复售居屋以来最低，相信会掀起社会对居屋政策一番雄辩滔滔的讨论。简单来说，从基层市民的角度出发，一般存在三道置业阶梯，分别为公屋、居屋、私人屋苑；如一名与家人同住公屋的青年有意成家立室，并单独搬出与伴侣同住，便须通过“白表”或“白居二”来申请新居屋或选购二手未补地价居屋，而另一方面，假设该名青年有意与家人一同从公屋搬迁到居屋，即可通过“绿表”入场，由此形成一道向上流动的阶梯。值得重视的是，“绿表”申请必须以家庭作为单位，其购买居屋的前提，是主动交还现有公屋单位，从而让其他包括正在于不适切居所如“㓥房”的市民获得公屋（上楼）。

所谓“居屋”，全名为“居者有其屋计划”，又或称为“资助出售房屋”，是政府房屋政策的常设部分，由香港房屋委员会或房协负责兴建新的居屋单位，并制定执行细节。浅白一点，政策本身原意在于协助一群有意置业、但又未能负担私楼楼价的市民，透过较优惠（折扣）价格或以未补地价方式和房委会提供的“按揭还款保证期”购买居屋，踏出置业的第一步。众所周知，每年发售的新居屋俨如“大抽奖”，10至20多万名申请者争夺不足1万个单位，成功率根本是微乎其微，促使不少申请者转向二手居屋入手。表面上，二手居屋同样价格廉宜，加上具备基本装潢，理应可吸纳一众公屋或“夹心阶层”买家，但现实是近年“居屋第二市场”计划及其供应显然出现了结构性收缩问题。

“居屋第二市场”出现结构性收缩现象

2023年4月26日，房屋局回复笔者有关“活化居者有其屋计划第二市场”书面质询并提供数据，显示出近年“白居二”的申请宗数甚高，但成功交易个案极低，导致这道向上流动的阶梯几乎被完全堵塞、原来的促进社会流动原意近乎失效。个中关键，正正是“按揭还款保证期”。“居二”市场成交持续不振的核心原因，在于现行房委会为居屋单位所提供的“30年按揭还款保证期”，确实约束了居屋、尤其是楼龄较高的居屋单位的转让机会。

“30年按揭还款保证期”（坊间俗称“30年减楼龄”），意指房委会就居屋单位提供的按揭贷款保证期（担保期），由首次转让（卖出一刻）起计最长为30年。据了解，措施是考虑到居屋买家的财政负担能力有限，为了让一手买家向银行争取较高成数按揭和还款年期，于是由房委会提供30年担保，期间业主因财务问题而无法继续供款并断供，其债务会先由房委会承担，这种既有助维持银行体系稳健，又助力买家更易“上车”，当中大部分甚至可获银行豁免压力测试，扫清一切障碍，并普遍获得银行提供9成按揭、最长25年还款期。以一个500万楼价、3.0%利率的居屋单位计算，即首付为50万、每月供款额约为2.1万元，属可负担水平。

现行“30年按揭还款保证期”（“30年减楼龄”）导致“楼龄愈高，供款期愈短”甚至无法上会现象普遍

不过，笔者强调上述受惠者普遍是“一手买家”，倘“一手买家”于10、20年后，有意放售原有未补地价居屋并转购私楼，并非易事，难度则未必源于找不到买家，而是新买家因居屋楼龄渐增、按揭保证期逐渐缩短，终未能取得合理按揭而却步。纵使局方屡次重申，房委会并无规定有关还款期必须与按揭保证期同时结束，但现实是，有关措施已直接影响买家向银行或财务机构、申请“居二”的合理按揭年期、成功申请按揭和成交的机会。简单来说，现时的情况就是：“楼龄愈高，供款期愈短”。如果心仪居屋的楼龄已经高达或超过20、甚至30年，银行几乎甚至根本不可能批出合理的按揭年期（如：20年或以上）。再以500万楼价、3.0%利率的居屋单位计算，如按揭期仅得10年，纵使首付不变，但每月供款额将暴增至4.3万元，难免望门轻叹。

市场上约九成居屋已超20年楼龄

根据房屋局提供的数字，目前约35.2万个居屋单位中，有31.3万个（89%）楼龄达20年以上，当中31年或以上的更占4成，楼龄较低的居屋单位于市场上只占少数；而截至2022年9月底，未补地价的居屋或绿置居单位共有约27.1万个，占整体近8成；另外有本港智库调查指出，现时有逾20万个（65%）居屋单位的按揭保证期少于5年或已经完结，买家因而无法申请按揭（或取得合理的按揭年期），导致二手居屋形同冰封。

公屋居民无法上居屋，影响公屋流动性

结果，面对楼龄较高的居屋单位，部分基层准买家（如青年），根本无法承担极之高昂的首付金额，遑论紧接一连串的律师费、印花税、地产代理费等。纵使有些买家有能力承担庞大的首付开支，但碍于按揭年期短，变相往后须承担较高的每月供款额，其中部分“白居二”或“绿表”准买家更因而未能通过压力测试，最终被迫继续留在公屋或轮候公屋，未能向上流动。这导致公屋资源长期难以释放予㓥房等最有需要人士，而迫令特区政府每年需要支付大笔公帑来兴建公营房屋。

部分公屋户具备一定的置业能力

还可注意一点，于过去4个财政年度，“绿表”申请者（包括《绿表资格证明书》持有人）于“居屋第二市场”购入单位的成交宗数同比递增，显示市场上有不少公屋户具备一定范围内的置业能力，局方应把握机会，创造更宽敞的“上车”渠道。参考房屋局提供的数据，2022-23年度的相关成交宗数约2,100宗，较2021-22 （1,600宗）、2020-21（1,600宗）、2019-20（1,400宗）分别上升32%、32%、50%，引证越来越多公屋中的“夹心阶层”愿意透过“居二”市场置业，确实值得特区政府提供更有利的政策环境，推动这批市民向上流动，间接释放宝贵的公屋资源予轮候者。

将未补价居屋按揭保证期由“30年”放宽至“60年减楼龄”，有科学根据

从上述情况可见，现时“居屋第二市场”（特别是“白居二”计划）帮助不到青年，“穷中产”充斥，变相进一步加剧水深火热的房屋问题，必须先理顺供应及需求，尽快解决根本问题。笔者认为，特区政府应该尽早打通这道向上流动的阶梯，协助青年“上车”，改善他们的生活环境，预计亦有助推高本地的生育率。此举将是“不断增强发展动能”、“切实排解民生忧难”、“共同维护和谐稳定”的重要课题。

有鉴于此，包括笔者在内、一众来自不同专业的“G19”立法会议员，早于今年7月14日召开记者会，发表《促进社会向上流动，从按揭保证期由“30年减楼龄”放宽至“60年减楼龄”开始政策建议书》，便建议将二手未补地价居屋按揭保证期，由“30年减楼龄”放宽至“60年减楼龄”，释放二手居屋资源，促使更多“白居二”青年准买家和公屋“绿表”户免去财务压力测试，协助他们在合理的财政负担下成功“上车”，一圆置业梦想，提升整体的生活质素。根据推算，如果11.7万个“白居二”申请人、或者每次新居屋申请者当中的大约2成都获得“60年减楼龄”的按揭保证期的话，预料至少2.34万个相关公屋单位将获得释放。若然这样，相信将会有助最基层市民尽快入住公屋，减少公营房屋建屋成本，并同时增加“居二”市场交易所衍生的印花税收入，无疑是“本少利大”、“小本办大事”的措施。

“60年减楼龄”方案将令㓥房户、公屋户、青年、特区政府、银行业界“五赢”

经过“G19”议员仔细研究，假设局方放宽30年按揭还款保证期至60年，将有助持“白表”或“白居二”资格的青年，以及公屋“绿表”户向银行争取更长按揭年期，继而透过“居二”市场成功“上车”，提升市民对香港的向心力和归属感，亦有助于释放现有高质素、地点可达度高，而且配套完善的公屋资源。不仅如此，相关措施非但不会对公共财政构成负面影响，反而因“居二”市场成交增加，相关交易印花税亦会增加，并可望促进银行按揭业务增长，亦大大减轻政府不断大幅度觅地兴建公营房屋的压力和成本，属最快增加房屋流转和供应的低成本方法。

房屋问题已达临界点，新政策切忌畏首畏尾

当“G19”举行记者会后，“60年减楼龄”倡议引起广泛讨论，局方于回复查询时，亦正面看待上述建议，并明言会积极考虑。的而且确，这有助青年和苦苦挣扎的“夹心阶层”拥有自己的物业资产，提高大家的向上流动动力，既有助于促进香港繁荣稳定，又确保他们愿意留港发展、甚至提高生育意愿，达致“增强香港发展动能”的目标；更何况，如之前推算，假如其中2至3万个单位获“白居二”或公屋“绿表”持有人接手，相关公屋单位将可腾出，最基层人士亦随之可更快上楼。再以每个传统公屋单位成本为65万作计算，2至3万个单位涉及可节省约130亿至195亿公帑，基本上等同兴建“简约公屋”的成本，也可避免触发不必要争议。

最近，笔者留意到有团体呼应“G19”的倡议，建议先将二手未补地价居屋按揭保证期延长至40年，释放40年楼龄内的居屋供应，理据是担心若延长保证期，将对房委会带来长期财务负担。笔者乐见，透过延长按揭保证期以促进二手居屋流动，乃社会普遍共识。然而，当局若最终采纳“G19”或相关团体的建议，或是“中间落墨”、即延长至50年或55年，虽然也能显示现届特区政府有诚意通过调整现有房屋政策的细节，解决香港房屋“老大难”问题。然而，会对整个问题的解决留有尾巴。

笔者有需要指出一个关键点，除上文指出目前有4成居屋单位的楼龄达31年或以上，再仔细翻查房屋局另一项关键数据，原来“楼龄逾40年、但不足50年”的居屋大厦达120幢（以每幢大厦约400个单位计，这里有约4至5万个单位）（注 ：房委会辖下没有楼龄逾50年的资助出售楼宇）。换句话说，若当局只将按揭保证期轻微延长至40年或更短年期，这4至5万个单位只会仍旧冰封，导致这项惠民措施仍然失却应有意义，未能产生立竿见影、一步到位的成效。所以，G19立法会议员为何建议将二手未补地价居屋按揭保证期延长至60年，显然是有科学根据。

习近平主席于“七一”重要讲话上指出：“当前，香港最大的民心，就是盼望生活变得更好，盼望房子住得更宽敞一些”，特区政府亟须房屋政策上尽快交出成绩。笔者恳请社会各界友好团体、尤其房屋局及整个特区政府能认真考虑G19立法会议员的建议，并在今年的《行政长官施政报告》中加以落实。

作者周文港博士是立法会议员、全国港澳研究会理事、香港教育大学协理副校长（大学拓展）。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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