香港新方向｜探讨香港未来的城市发展模式

第二次世界大战后，香港经历了“城市化”过程，人口向市区迁移，进一步扩大城市规模。与此同时，新市镇的“近郊化”现象也促使扩展市区呈现城市化趋势，市民往往日间在市区上班，夜晚回新市镇居住。

过去几十年的城市发展模式形成了香港重南轻北的格局。时而势易，香港如今正处于新时代的关键时刻，一方面北部都会区和交椅洲人工岛项目被视为下一波的“近郊化”；另一方面，香港也致力于推动市区重建的“再城市化”，通过改造和改善市区，吸引人口和资本回流，促进城市的经济、社会和文化复兴。

然而，市区重建进度未如理想，无法跟上楼宇老化的步伐，零散出现插针而建的单幢新建楼宇，也揭示了香港整体规划视野上的不足。政府不应把北部都会区和交椅洲人工岛项目的“近郊化”与市区重建的“再城市化”视为独立作业，相反应将其视为相辅相成的契机。

来稿作者：刘兆光

根据现行的《香港规划标准与准则》，香港市区和乡郊的住宅发展密度受到地积比率的限制。例如，香港岛的地积比率限为8至10倍，九龙及新九龙限为7.5倍，新发展区及综合发展区限为6.5倍等。然而，这样的地积比率分布是否能够提供宜居的生活环境值得我们思考。或许政府应该考虑降低市区的地积比率，同时提升某些新发展区（如北部都会区）的地积比率。进行适当的空间调配。

市区重建局最近推动了一些较大型的重建计划。其中，在土瓜湾试行了“小区发展”模式，并在油旺引入了“规划主导”模式。这些模式以大型规划为基础，制定了区内未来的发展方向，不仅仅是兴建楼宇，还为社区带来了新的面貌。然而，这些大型重建计划也带来了更高的开发成本，涉及到更多居民的安置和赔偿问题。早前市区重建局行政总监韦志成在接受传媒访问时曾表示，油旺地区的重建确实面临著资金短缺和土地不足的挑战。

一般而言，市区层数较少的旧式楼宇往往尚未用尽地积比率，故理论上市区重建可以借以释放这些发展潜力，使社会能更有效使用土地资源。可是，现时尚待重建的旧式楼宇多为第二次世界大战后产物，典型是五至九层的唐楼，尚未用尽地积比率不及战前的多，故对发展商而言重建战后唐楼的财务可行性减低了不少。政府目前正大力推动北部都会区和交椅洲人工岛两个项目，这些项目将提供大量土地，其实为市区重建提供了机遇。发展局于交椅洲人工岛的策略定位指出，“能提供调迁空间支援港岛和九龙旧区重建所引起的连锁流动”，但政府尚未明确说明如何有效调拨这些新增土地，社会上也难以理解城市发展的方向。

城市规划委员会于今年7月发布新规划指引，以油旺为试点，容许发展商在把“输出地盘”的准许总楼面面积，透过提出规划申请放宽“接收地盘”在有关分区计划大纲图所准许的地积比率／总楼面面积限制，转移至位于同一分区计划大纲图上的“接收地盘”，上限为“接收地盘”准许总楼面面积的30%。笔者认为，转移地积比的概念不应只限于油旺区域，更可以扩展至北部都会区和交椅洲人工岛，把市区本身的地积比，策略性输出至新发展区。此举能吸引有意参与北部都会区和交椅洲人工岛的发展商，同时参与市区重建工作，创造双赢局面。此外，笔者建议市区重建局可以从北部都会区的购入相对低价的土地，并参考深圳兴建“回迁房”的经验，对受市区重建项目影响的业主以作实物赔偿，赔偿比例为则视乎地点调整额外面积，鼓励受影响的业主“住大啲”。这项措施不仅有助于减轻市建局的压力，还为业主提供了搬迁的诱因，并吸引更多人口迁入新发展区以促进发展。

在后新冠时代，居家办公和数字经济的兴起带来了去中心化的趋势，为香港提供了重新评估未来数十年土地需求和分布的契机。规划署于2021年公布的《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》仅粗略估算了未来各类土地用途的需求，却未有实际规划土地用途分布和各地区的发展密度，及当中“头轻尾重”的私营单位重建量假设也值得相榷──于 2021 年至 2030 年期间假设平均每年重建约4,000 个私营单位，并待2031 年至 2048 年期间则每年重建约 14,000 个私营单位。政府可以借鉴新加坡的做法，每20年编制一次《概念规划》，制定城市发展的宏观策略，并每五年更新一次具法定效力的《总体规划》，明确每个地段的面积、使用用途和发展参数。这样不论是公营还是私营企业参与发展或重建时，都能根据规划进行，共同塑造美好未来的愿景。

正所谓“落红不是无情物，化作春泥更护花”，各持分者都应该拥抱大趋势，探讨未来的城市发展模式以让香港走更长远的路。市区老化问题已经迫在眉睫，政府应该大胆提出更具吸引力的方案，充分利用未来新增土地资源，全力推动市区重建的步伐，让市民分享社会发展的红利。

作者刘兆光是特许测量师及ESG分析师，香港新方向成员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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