来稿｜精简地契续期乃超前部署

行政长官李家超上任一周年，开启由治及兴的新篇章。回顾特首过去一年的表现，市民都肯定其过去一年的工作，乐见特首关注土地房屋问题。作为一位测量师，日内和不少机构投资者谈及香港的土地房屋政策，有人说北部都会区，有人说交椅洲人工岛，都是一些引人注目的项目。可是，笔者却认为本年度最突破性的土地房屋政策，要数政府最近公布的拟立法精简地契续期安排，真正做到行政长官李家超于去年《施政报告》提到的“让政府走在问题前面，不再追落后”。

来稿作者：刘兆光

1987年，《新界土地合同（续期）条例》确认把新界（包括新九龙）地契自动续期至2047年，开启了地契续期的先例，也让市民预期地契于2047年到期后也有望续期。再者在香港，私有产权受《基本法》保障，市民大众都有信心持有的物业而不存在被收回的风险。市民无惧购买一些地契于2047年前到期的物业，银行也有批出楼宇年期比地契年期为长的按揭贷款。

虽然如此，毕竟对于机构投资者来说，交易必须有法可依，政府之前一直未有解答地契于2047年后何去何从的问题，对项目评估未来现金流上有一定有所影响。于评估的过程中，需要考虑各项的物业引数、市场资料、评估方法等以计算市场价值。当中，地契年期是评估的基本，按照剩余的年期资本化计算物业于未来的收益。地契剩余年期愈长，项目未来现金流也更高；反之剩余年期愈短，将直接影响项目的财务可行性。

地契年期跟香港前途和信心相关

从来地契年期都是香港的重大命题。引用前国务院港澳事务办公室主任鲁平的口述历史，1979年时任港督麦理浩到北京向中国政府提出新界地契的租约问题，要求把新界租约期限跨越1997年，避免因为期限太短而使新界的土地卖不出去。自《中英联合声明》生效后至1997年期间，香港土地政策根据附件三，规定在1997年6月30日前期满的地契可获续期至2047年，承租人不用补地价，但需每年缴纳相当于土地应课差饷租值3%的祖金。这一措施在当时提升了投资者对香港前途的信心，并确保了回归后的稳定发展。然而，随着时间的推移，当时的地契剩余年期已经不足以满足现今的需求。例如，薄扶林花园的75年旧地契原于2006年6月到期，引发了业主买卖两难的问题。这显示香港地契到期问题已经开始影响市民和业主的利益和生计，需进一步采取措施以保障他们的权益。

从2025年起，约2,400个属一般用途（即住宅及商厦等）的地契将会陆续到期，其中最早一批涉及非工业用途的50个地段位于油尖旺，将于2025年6月到期。发展局计划在每批到期地契的到期日前约三年，以“负面清单”形式刊宪宣告不获续期的地契，未列出的地契即代表可获续期50年，业权人毋须签立新地契，且毋须补地价，只须每年缴纳相当于土地应课差饷租值3%的地租。这可见地契年期从来都跟香港前途和信心息息相关，是一个迫在眉睫的问题，也是管治权落实的重要体现。事实上，即使在内地《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，是对物业持有人的权益有着牢不可破的保障。故此，香港政府最近公布的拟立法精简地契续约安排是香港土地政策的一个重要举措，有助于提升投资者对香港未来的信心，并确保香港未来发展的稳定性和可持续性。

此外，精简地契续约安排有利实现市区重建的计划。市区重建需要大量的资金投入，包括土地成本、建安成本、专业费用等。市区重建局和发展商在投入大量资金之前要考虑地契是否可以续期，如果土地年期过短，市区重建局和发展商可能于计算重建价值时发现项目财务上并不化算，会降低参与投资项目的动机。然而，政府的精简地契续约安排可以提高剩余的土地年期，使市区重建局和发展商有更多的时间和资源来进行市区重建计划，进一步促进城市的可持续发展。

笔者认为，解决香港的土地房屋问题并不是单单着眼于房屋单位数量，否则建更多也见杯水车薪。发展局局长宁汉豪见微知着，积极作超前部署，藉地契续期先巩固私有产权制度，有助创建市民对香港前途的信心。

作者刘兆光是香港广州青年总会政策研究副主任，特许测量师及ESG分析师。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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