面包师傅与面粉问题

政府的私人兴建资助出售房屋先导计划，就售价、地价、单位面积、单位质素、买家资格等制定了不少合理条件。公布推出的两块招标官地分别是柴湾祥民道和东涌第122区，预计合共提供2300个单位。

用李家超的“提速、提量、提效”框架来说，目前公布的内容只是“提速”。两块土地本身已在房屋局的发展计划之中，柴湾地皮原本预计在2026/27年度可供建屋，东涌则是2025/26或之前，因为填海土地不用平整。现在政府打算招标给地产商兴建，如意算盘是提前2个月至10个月落成。

官地招标只提速　私人土地才提量

能够提速，总好过没有。但要提量，得靠先导计划的“私人土地形式”部份。局长何永贤在记者会上表示，“我们鼓励私人发展商，他们手上有地，例如一些农地，他们有兴趣参加这个计划，都可以拿出土地来改划，帮手兴建多些资助房屋”。

政府鼓励，不是不好。但多少地产商响应？那1000公顷农地会拿出多少？不知道。这就是问题关键。土地共享先导计划的前车可鉴。推出三年，只收到五宗申请。即使发展局上个月不得已推迟期限一年后再接获一宗申请，六块地皮加起来也只是27公顷，距离原本设下的150公顷上限甚远，反应冷淡。

新界农地如何释放？

常说土地是面粉，房屋是面包。将官地批给地产商兴建居屋，相当于请多个面包师傅，加快烘焙出面包。但如果私人发展商不积极交出土地，那么我们的面粉始终没有增加多少，能够炮制出的面包只能有限。

而大家都知道，这些面包师傅其实手持大量面粉，也就是在新界的农地和棕地，过去经常“点粉成包”。例如元朗一块农地2002年以2.47亿补地价后摇身一变成为了Yoho Town，附近地皮2004年以14.69亿补地价后发展成Yoho Midtown，近期开卖的屯门Novo Land和粉岭One Innovale则在2017年至2020年间完成补地价。

业权人愿意“点粉成包”，好过闲置不用。但就算将农地补地价改划了成住宅用地，后续进度也轮不到政府控制。例如跟One Innovale用地同样在2017年完成补地价的上水市地段第263号地皮，最近才向规划署申请改则，也就是六年过去仍不知何时能够落成入伙。

土地共享、换地申请相继延期

对于古洞北／粉岭北新发展区，政府采用“加强版”的“传统新市镇发展模式”，即容许区内业权人透过申请补地价、改划成住宅用地，以代替被收回土地发展。原意是免却收地及重新招标，加快发展速度。惟截至2017年的第一阶段只批出两宗申请，至今个月结束的余下阶段，目前也只得七宗申请正在进一步处理，预计共涉及约9000个私楼单位。

结果发展局现在又将限期延至今年12月31日，某程度上跟土地共享先导计划一样下场。

所以说，房屋局多找几个面包师傅来“提速”，不是不好，但问题核心始终在面粉。如果政府只能“鼓励”，恐怕结局就只得延期和延期。