洪雯｜构建“橄榄型社会”　为夹心阶层和青年建屋

中产阶层被视为社会稳定的基石；一个健康、稳定的社会，中产阶层理应占大多数，极富和极贫的人口占少数。这种“中间大、两头小”的理想社会结构，被称为“橄榄型社会”。

来稿作者：洪雯

建设“橄榄形社会”应成为香港的发展目标

扩大中产阶层是多个经济体的发展战略目标。2010年起，内地提出建构“中等收入者占大多数的橄榄型分配格局”。到了去年，“橄榄型社会”依然是中央财经委员会的会议焦点之一，“扩大中等收入群体比重”被视为实现“高质量发展”和“共同富裕”的必由之路。 而美国拜登政府则提出了“服务美国中产阶级”的外交政策。

观之香港，我们是一个富裕经济体，但贫富差距悬殊，跟“橄榄型社会”尚有距离。因此，壮大中产阶层、构建“橄榄型社会”，同样也应是香港的发展目标。

欲实现这一目标，有两个核心条件：让中产“安居”和“乐业”——也就说，我们的住屋供应结构和就业结构，也应该是相匹配的“橄榄型”。

沿著这一思路，我在立法会的工作有两个重点：其一，增加土地房屋供应，尤其是中产阶层住屋的供应，让中产“安居”；其二，推动香港产业结构的多元化和实体化，提供大量的中产就业职位，让中产“乐业”。后者另文再述，本文重点讨论中产阶层的“安居”问题。

“橄榄形社会”需要与之匹配的住屋结构

一个“橄榄形社会”的中产阶层应该占多少比例，并没有一个国际认可的标准。环顾全球，在欧美，挪威、德国、加拿大等国家，中产阶层占了全社会70%人口；在亚洲，韩国、新加坡的中产人口比例也超过60%。据美国 Pew Research Center 的数据，2018年，美国大约有52%的家庭是中等收入家庭，29%的家庭为低收入家庭，19%为高收入家庭。Pew Research Center的数据同时显示，在1970年，美国中产阶层家庭的占比超过60%；1960年代比例更高。可见，美国的中产阶层一直处于萎缩状态。

如果我们大致以美国2018年的情况作为一个参照，可以将“橄榄形社会”粗略定义为：中产阶级在社会全部家庭中的占比至少为50%、基层少于30%、极富少于20%。也就是说，在“橄榄形社会”中，至少一半的家庭是中产阶层。从这个数据出发，香港未来欲发展成为橄榄型社会，中产阶层住屋量应达到房屋总量的至少50%，而基层住屋在比例上不应高出30%。

香港房屋结构正出现“底层坐大”的趋势

根据2021年生效的轮候公屋入息限额，二人家庭每月入息限额为1.955万元，意味著如果二人同时工作，基本上两人都是领取最低工资——显然，公屋的定位是基层住屋。若香港欲成为“橄榄型社会”，公屋在所有住屋总量中所占比例不应超过30%，而中产住屋的比例应高于50%。

而在香港现阶段的房屋结构中，公屋、居屋、私楼的住户比例约为30.3%：15.5%：53.5%，余尚有大约0.7%的临时房屋。也就是说，公屋目前的占比，其实已经到达“橄榄型社会”的上限。富裕家庭有大把选择，我们暂且不谈；关键问题是，中产阶层，尤其是中产偏下的“穷中产”（即“夹心阶层”），有没有充足的住屋选择？

针对㓥房问题，香港政府采取了最直接的解决方式——集中资源加速、加量建公屋。2018年，政府将公私营房屋的供应比例，从60:40，调整为70:30；即70%的新增土地，将会用来兴建公营房屋，而当中超过70%是公屋。而在刚刚公布的《施政报告》中，政府将在未来5年将提供15.8万个公营房屋单位，比之前的预计供应量大幅增加50%，当中大部分也是公屋。毫无疑问，公屋在整体住屋结构中所占比例，正在稳步上升；香港的房屋结构，正出现“底层坐大”的趋势。

在短期，为尽快让轮候公屋的基层市民早日上楼，我赞成加快和增大公屋的供应；但从中长期建设“橄榄型社会”的视角来看，这种集中资源建基层房屋的模式，未能起到扶助、壮大中产的作用，将会带来几大问题。

集中资源建公屋 ，青年难受惠

中产阶层的住屋选择大约有三类：购置居屋、购置私人住宅、租住私人住宅。让中产有住屋选择，就需要协助他们或者置业，或者租住面积和质量合理的私人住宅。

在置业方面，要壮大中产，我们大可先从青年和有力向上流动的基层两个群体著手，协助他们攀上置业阶梯。可惜过往的房屋供应策略，并未达到这个效果。

有求职网站两年前公布了《2020年大专生就业状况调查报告》，发现大专毕业生首份工作的平均起薪点为1.6万元，金额已超越公屋一人家庭入息上限，更别论那些积累了工作经验、曾获加薪的年青人。因此，对他们来说，置业只有两个途径：抽居屋、买私楼。

不过，居屋停建多年，尽管近年复建，但供应远远满足不到需求。过去五年，居屋平均每年超额认购48倍，中签如同“不可能任务”。

别无他选下，大批有置业需求的“夹心阶层”市民唯有涌向私楼市场，大量“细价单位”、“纳米楼”因而水涨船高，价格升幅令人咋舌。根据香港大学《香港经济政策绿皮书2022》所发现：在2004年价值100万的单位，到2020年平均贵了四倍；而在2004年价值500万的单位，到2020年平均贵了两倍。显然，“细价单位”等升幅远高于其他类型的单位。

结果，在“抽不到居屋，买不到私楼”的恶性循环下，青年自置居所比率每况愈下。按政府统计处数据，1997年，35岁以下年青人占全港自置居所业主的22.1%；2019年，比率已急降至7.6%；另有研究发现，首次置业人士的平均年龄，亦于2019年推迟至44岁。而选择租楼的“夹心阶层”，在过去这些年随著租金上升，越租越远、越租越小。

沉重的住屋和生活压力，恐怕将逼使更多青年离开香港。今年第二季，20至24岁和25-29岁两个年龄群的劳动人口，已较去年同期下跌了15%和9%，跌幅冠绝所有组别。假如我们再不正视问题、协助青年置业安居，恐怕香港“人财”流失的情况将持续下去，对香港劳动市场随时造成不可逆转的伤害，枉论建成“橄榄型社会”。

上流选择少，基层困守公屋

青年以外，基层中其实有相当部分有力成为“橄榄型社会”的生力军，包括已入住或正在轮候公屋的住户。然而，基于香港现阶段夹心阶层的房屋种类和供应量不足，使他们向上流动的通道受阻。

一方面，部分公屋居民为了享受低廉租金，根本无意离开公屋体系；即使成为公屋富户，也宁愿通过多缴纳租金，留在公屋体系当中。

另一方面，部分有意上流的公屋住户，亦无奈被困在公屋当中。回顾过去五年新推售居屋的申请数量，房委会每年平均收到35,500份“绿表”申请，而且“绿表”于整体申请表的占比更有所增长，从2017年的12%上升至今年的20%，可见相当一部分的公屋住户有意透过置业，逐步改善自身生活。但跟青年一样，在居屋严重供不应求的情况下，很多“绿表”申请最后石沉大海；与此同时，他们财力亦无法负担私楼，最后被逼滞留公屋。

现实是，因中产住屋选择不足，一批本有潜质向上流动的住户，为了留在公屋，不得不维持一个相对低的收入，不升职、不加薪，放弃向上流动，以确保入息及资产不过公屋上限。而这批有潜质成为中产的公屋住户未能迁出，亦大大阻碍公屋的流转，拖慢㓥房户上楼。而㓥房户中，亦有不少为了维持轮候公屋的资格，选择“躺平”，完全不工作，或者仅仅从事兼职，很多劳动力也就这样白白冻结在公屋轮候册上。

短期重公屋，长远应集中资源为中产建屋

所以，要稳住青年、释放公屋中的人力资源，增加居屋及可负担私楼（包括租和买）的供应、构建“橄榄型”的住屋结构，是我们必需的选择——这正是我在《施政报告》咨询期致力向政府反映的观点。

很高兴政府采纳了当中部分意见，在《施政报告》宣布推出“私人发展商参与兴建资助房屋先导计划”，鼓励发展商改划自身土地，兴建资助出售单位，以公私合作的方式提升建屋效率，让市民更易“上车”；《施政报告》还提出多途径提供青年宿舍，并将推出更多“首置”土地及项目，协助青年置业，为他们提供更多往上爬的诱因——这些“提量”的措施无疑是十分正面的讯息。在“提质”的方面，《施政报告》也为资助房屋单位订下“实用面积封底”，确保了“上车”市民最基本的居住质素，有望增加绿表与白表买家的置业意欲，成为“橄榄型社会”的中坚份子，亦能加快腾出公屋，让㓥房居民尽快上流。

“质”和 “量”齐头并进，将有助香港稳步提升置业比率，令更多市民拥有置业的渠道和动力，《施政报告》无疑走对了方向。但是，不得不强调的是，保证了“质”的夹心阶层住屋，其供应量到底未来能增加多少，《施政报告》并未清楚交代。正如前文强调，我赞成短期将大部分资源用于兴建公屋，尽快解决㓥房问题；但从中长期来看，我们应从建设“橄榄型社会”的视角，适时调整公私营房屋的供应比例，集中资源建设中产住屋，让中产阶层有充足的住屋选择，吸引和鼓励基层市民向上流动，实现阶层跨越，同时加快公屋的流转。

所以，随著香港逐步迈向“橄榄型社会”，长远应逐步减少新增公屋供应量；甚至，当社会发展到达一定阶段，㓥房问题解决、市民对公屋需求有所减退的时候，可考虑在旧公屋原址，重建成更高质量的中产住屋。

一些增加夹心阶层住屋的额外建议

在与市场合力，加快为夹心阶层造地建屋方面，我们还应开拓思路，多途并进。事实上，香港市区内仍存在不少闲置的房屋资源，只要灵活调度，能迅速为青年和夹心阶层提供多种安居选择。我有两个额外建议，在此抛砖引玉：

（一）放宽二手居屋担保年期，释放被挤压的供应量

除了购买新居屋和“绿置居”，2018年开始恒常化的“白表居屋第二市场计划”（俗称“白居二”）也为市民提供了另类的置业选项。可是市面上存在一批“白居二”单位，长年乏人问津。以2020年为例，当年“白居二”的成交比例仅有四成多，即4,500个名额当中，有多达2,500名中签者放弃配额，为计划恒常化以来“弃签”最多的一次。

反应欠理想，主要跟担保按揭条款不够吸引有关。按现时规定，未补地价的二手居屋由房委会出任担保人，担保期最长30年，由首次发售日期起计，而银行则一般以“30年扣减楼龄”来计算按揭年期。换言之，楼龄越高，政府担保期越短，买家需要面对按揭成数下调和还款期被缩短的风险越大。

观乎香港现时的居屋分布，以九十年代至千禧年代的居屋数量最多，占总数超过六成。这些屋苑大多地理位置优越，生活配套齐全，但由于楼龄较高、政府担保陆续到期，以致大部分买家未能承造高成数按揭，无奈却步。最后买家只有转向购买楼龄较低的二手居屋，惟大部分仍处于禁售期，可供选择十分有限。

所以，要释放这批被锁死的二手居屋，政府就必须替其担保年期松绑。房委会可研究放宽30年担保年期，并与银行探讨调整按揭及还款期的可行性，让这批楼龄接近、甚至超过30年的居屋单位也能承造较高成数按揭。只要在供款安排上增添弹性，相信这批楼龄较大的二手单位能马上回应一部分市民的置业需求。

（二）改建市区唐楼为“青年宿舍”

是次《施政报告》提到将利用酒店和旅馆，改装成“青年宿舍”，解决青年的居住问题，是个创新。除此之外，我认为政府也不应该忽略市区唐楼的发展潜力。只要作适量改建，它们同样能贡献“青年宿舍计划”，成为青年置业前的“中转站”。

香港现存不少唐楼，不论战前或战后，均未被评级，政府应该及早跟进。评级后，政府可考虑提供更多经济诱因，让业主翻新改建，并腾出部分单位改建成“青年宿舍”。宿舍的运作方式，亦可参考《施政报告》中有关改建酒店和旅馆的做法，交予非政府机构管理。

改建市区唐楼作快速的“青年宿舍”有三大好处：（1）翻新唐楼时间快，可免却申请土地改划；（2）唐楼多在市区，交通便利，适合上班族；（3）目前“历史建筑维修资助计划”金额上限仅为200万，金额过低，“青年宿舍”能为业主提供翻新诱因，赋予历史建筑物一个新的时代意义，达致市区重建和历史保育共生共存。

今年，政府已决定以六亿元推出“文化古迹本地游鼓励计划”，我们何不趁机保育一批具有特殊建筑风格和历史意义的唐楼？我相信，倘若活化成功，不少唐楼还有力成为青年宿舍和旅游景点，为社会创造的多元的效益。

总结

构建“橄榄型社会”，需要有与之匹配的、以中产为主的住屋结构。未来，香港应逐渐摆脱集中资源建公屋的房屋供应模式，逐步调整到以中产为核心的建屋模式，为青年和夹心阶层提供充足的住屋选择，并助基层上流，实现阶层跨越，从“基层坐大”，转变为“橄榄型”的住屋结构。

这个调整的过程不是短期能实现，亦定会夹杂各种挑战。但只要持之以恒，朝著正确方的向迈进，配合经济结构的转型，我们终会从量变到质变，逐步走向中产壮大、市民安居乐业的“橄榄型社会”。

作者洪雯是立法会议员（选举委员会）及发展商研究主管。文题为编辑所拟，原题为“构建‘橄榄型社会’的住屋结构”。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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