01论坛．香港新方向｜中部水域人工岛三问

新一任政府在去年底将中部水域人工岛初步研究计划正式提交立法会并展开公众参与。自最新方案提出以来，坊间议论之声便不绝于耳，尤其对整个项目在城市经济发展和规划层面的定位，有不少关键问题仍然值得思考和厘清。

香港到底需要多少土地？

根据政府2021年出版的《跨越2030年的规划远景与策略》，直到2048年，香港会出现约2600至3000公顷的土地短缺。因此，政府进一步提出了可投入使用的中长期土地供应约4100公顷，在补足缺口后，仍能提供大约1100至1500公顷的土地储备盈余。

上述数字说明，以未来25年（2023年至2048年）的维度去考虑，即使不计约1000公顷的中部水域人工岛土地供应，香港整体土地供求亦不会出现短缺情况。因此，在长期供应并不存在不足的情况下，十分有需要比较不同土地发展计划的优先级，以决定未来25年阶段内的发展顺序。

人工岛是香港土地供应“核心”还是“后备”？

政府曾多次提到，“考虑到某些预计的土地供应当中或有最终因为可行性或其他原因而未能实现，政府须审慎及竭尽全力地推展所有供地项目的规划工作。这亦有助政府日后得以在短时间内迅速地提供可发展的土地，以对应未可预期的土地需求。”这个说法有其道理，但正因如此，更有必要仔细分析4100公顷的未来土地供应中，有哪些部分是属于“核心供应”，必须优先上马；而哪些部分则可以作为“后备供应”，在资源充足时才逐步推出。

在商业用地方面，人工岛将提供100公顷的用地，等同于约400万至500万平方米的商业楼面面积，几乎等于再造一个中环核心商业区。但香港核心商业区的甲级写字楼用地到底有多大的短缺呢？同样根据《跨越2030年的规划远景与策略》，商业核心区的甲级写字楼共有17公顷的土地短缺。17公顷的短缺，是否需要透过填海建设一个100公顷的核心商业区来填补？

人工岛另一个主要功能便是房屋供应。岛上将兴建19万至21万个住宅单位，而按照政府总体规划，香港直至2046年的总房屋净需求为100万个房屋单位。通过整合统计政府不同的项目资料发现，即使不考虑屯门南和蓝地石矿场等已在研究但具体建屋数量尚未公布的项目，目前已规划或已在研究的项目所提供的住宅单位已基本能够满足政府100万单位的目标。

综上所述，无论从商业还是房屋用地的角度，均无法得出必须兴建中水人工岛才能达致政府规划目标的结论。也就是说，中水人工岛所提供的1000公顷供应未必属于未来的“核心供应”。

推动中水，会否延误北都？

4100公顷的未来土地供应中，北部都会区和中部水域填海同为超大型供应项目，因此有必要比较两者各自的战略意义和优先次序。

香港社会已经达成普遍共识，要将北部都会区建设成与维港都会区并驾齐驱的新都会区。北部都会区由于接壤深圳，具有促进粤港澳大湾区建设，让香港融入国家发展大局的重大政策性意义，并且同时承载著为香港找到新的产业增长点，建设国际创科中心的重要使命。而中部水域人工岛除了房屋供应外，能够起到的功能就是扩展中环商业区，在维港都会区内进一步提供更多的商业楼面面积。显而易见，无论是战略意义还是实际作用，北部都会区应当是更优先开发和投入资源的项目，不容有失。

据政府初步估算，中部水域人工岛的造价达到5800亿，已经超过过往香港推出十大基建（已批核部分）的工程费用总和。此外，在中部水域人工岛预计动工时间，仍有多个大型基建项目正在同步进行或即将推出，当中不少项目与北部都会区发展密切相关。在外部政治和经济环境仍充满不确定性之下，又恰逢香港正面临人力资源极度缺乏的窘境，香港的财政资源以及建筑业人手是否能同时应付如此多的大型基建项目，政府需要认真审视，避免对经济前景盲目乐观，过度投资。

北部都会区不但提供大量的住房用地，更是香港建设国际科技创新中心的重要引擎，关乎香港能否更好的融入国家发展大局，可谓势在必行，不容有失。决策者必须认清香港发展策略的重心，客观衡量城市建设的轻重缓急和现有资源，方能做出符合香港长远利益的决定。

香港新方向的成员包括立法会议员、律师、工程师、建筑师等。文章的内容仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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