01倡议｜政府主导土地共享　私人居屋提高品质

行政长官李家超周三（19日）发表《施政报告》，社会各界关注其中觅地建屋方面将会提出什么政策措施。李家超、财政司司长陈茂波、副司长黄伟纶等说过会重启及优化私人参建公营房屋，维持土地共享先导计划并调整细节安排。

无论土地共享抑或私人参建，两者都只是辅助性质，在政府资源与能力应付不来的时候作出支援。例如1978年4月港英政府公布私人参建居屋计划详情，时任首席助理房屋司钟丽帼便直言邀请私人发展商原因是房屋署“不胜负苛（over-burdened）”。林郑月娥2018年宣布推行土地共享，也是在无力解决私人领域大量囤地的背景之下，为了“更早释放、更好利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地”而作出妥协。

因此现届政府若要保留和改革此两项政策，亦不应该将土地的发展权与责任完全假手予市场处理，以此取代《收回土地条例》等由政府主导的发展选项。在推进两项政策的时候，更应作出改革，设法加强政府的主导角色。

政府主导土地共享　审批严格提速提效

先说土地共享。此先导计划接受申请期限将于2023年5月完结，开展至今却反应平平，合计申请仅得五宗。情况令人想起市建局以往的需求主导模式，等待业主主动提出重建，最终成效不彰。政府应该设计新制度，让其能反客为主，甚至主动向业权人提出发展建议，配合当局的规划。这制度既要能够避免地位失衡，议价能力向发展商倾斜，政府亦须同时间更积极收回土地，确保不会被囤积居奇。愈将土地发展权牢牢掌握在政府手中，便愈有机会令私人发展商配合规划。

若要增加发展商的申请动力，当局也可以公布更多有发展潜力的土地分布情况，甚至让地主申请将邻近指定范围内其余所持物业的“剩余地积比”列入项目计算之中。当然申请是一回事，是否批出得由政府把关，以免任何利益输送的嫌疑。惟目前的审批欠效率，例如当局现时已收到的申请最早一份于2021年7月提出，最晚一份则是今年6月提出，但全部仍在审核途中，超出计划原本的需时构想。因此土地共享亦须完善审批机制，达致提效提速。

私人参建须重品质监管

至于私人机构参建公营房屋，旧模式是建成后由发展商以保证价格卖予房委会，但亦有传政府可能让发展商免补地价参建居屋。若是后者，单位亦应以保证价打折的机制交予房委会，避免计划沦为以公帑补贴发展商。

另外，房屋署署长王天予今年6月曾表示旧计划中标者以工程承建商为主，并指“由于他们并无属于自己的物业发展项目，即使他们的单位质素欠佳，亦无须担心旗下另外的单位销情会受到影响，致令计划无法提供足够的经济诱因，鼓励私营机构确保单位的质素，令当年‘私人参建居屋计划’单位的质素参差”。针对此一问题，当局可以在招标阶段增加对于申请者经验或业务的限制，或者进一步加强单位施工监管，藉保所兴建出来的公营房屋质素符合要求。

这种对单位质素的要求，还不能够停在过去仅限用料、间隔一类既有标准，而是应该追上新时代、兼及居住面积与宽敞程度。去年发展局《香港2030+》报告提出“改善居住空间”愿景，国家主席习近平今年访港讲话说“盼望房子住得更宽敞一些”属于“香港最大的民心”。近来陆续已有住宅用地加入“限呎”条款，私人机构参建公营房屋当然没有例外，招标条款也得按情况设有同类的单位面积下限要求。而且基于计划特殊性质，政府甚至可以考虑将它作为一个试点，就着新冠疫情期间曝露的天井、渠管、通风等设计流弊加入更多条件，从各方面改善市民居住环境，并在未来逐渐延伸到私人市场。