来稿|拆墙松绑是香港力拓国际教育枢纽的关键一步
来稿作者:谢志坚
为巩固香港国际专上教育枢纽的地位,行政长官在2024年《施政报告》中提出一项关键策略:释放市场力量增加学生宿舍供应。发展局联同教育局推出的“促进市场增加学生宿舍供应”先导计划,以三大核心“拆墙松绑”措施,为沉寂已久的商用物业市场注入新活水,同时为香港经济与高等教育发展铺设新路径。
政府拆墙松绑的最大突破在于扩阔分区计划大纲图中“酒店”用途的定义,直接涵盖合资格的自资私营学生宿舍。此举意味著,在绝大多数“商业”地带上,酒店或商厦改装为学生宿舍无需经过繁琐的城规申请或改划程序;在“商贸”地带也仅需简易申请。规划门槛大幅降低,节省时间与初始成本。
此外,过往将“非住用”(如酒店、商厦)改为“住用”(学生宿舍)是严峻挑战,因为容许地积比率差异而产生的“过剩楼面面积”,就要拆除楼板结构,成本高昂,在投资角度并不可行。新政策将合资格学生宿舍视为“非住用建筑物”计算地积比及上盖面积,允许业界保留并善用所有的现有楼面面积改装为学生宿舍,而无须大规模改动结构。同时,获豁免计入总楼面面积的设施(如停车场)可灵活改装为共用空间、健身室、自修室等学生配套,提升实用性与吸引力。
至于土地契约方面,经地政总署评估绝大部分商业用途地契已涵盖学生宿舍用途,改装无需修订契约或补地价,此为主流情况。少数需申请豁免书或修契的个案,则按现行政策处理(因属商业牟利性质),暂不设特定优惠或标准收费率,以平衡供应目标与政府收入。
香港近年商厦空置率攀升,酒店业亦面临波动。此政策为业主提供清晰出路,将空置或效益较低的酒店、旧式商厦转化为需求殷切的学生宿舍。特别是具备基本结构及设施的物业,改装成本相对较低廉及时间较短,投资回报更可预期。充足的优质宿舍是吸引国际学生的关键基础设施,政策直接回应院校与非本地学生的迫切需求,助力教育局“留学香港”品牌推广。更多国际学生来港,不仅直接贡献学费收入,更将提振本地消费(零售、餐饮、文化活动)、创造就业(宿舍管理、服务岗位),并长远提升香港人才库的国际化与竞争力。政策亦有助稳定物业市场,为商业区(尤其非核心区域)的老旧商厦提供可行的“活化”选项,避免它们长期空置贬值,甚至日久失修引至楼宇安全问题,成为都市炸弹。市场对合适改装物业的需求上升,为特定类型商用物业(如位置适中、楼龄较大但结构良好的酒店/商厦)提升物业价值,促进物业市场的健康流转。
笔者认为此政策蓝图清晰,方向正确,然而推行细节可进一步完善,例如在符合建筑、消防安全及没有不兼容用途的考量下,尽量容许商厦局部改装。此外,经活化工厦政策改装为商厦的整幢物业也为数不少,并且位处交通便利地点, 适合改装为学生宿舍。但若这些物业要在新政策下申请为学生宿舍,也必须透过规划申请及最新的活化工厦计划申请,时间冗长。建议政府可为这些物业提供利便及简化的审批措施,以使更多有条件的物业受惠。笔者亦建议当局设立平台,使市场更透明地了解审批流程,公开合资格申请项目的审批阶段,并列明各阶段标准处理时间,以及已完成的项目。
发展局透过精准拆解规划、建筑与地政的陈规束缚,政策释放出市场的庞大潜能。香港在拓展国际教育枢纽的征途上,将拥有更强的竞争力,有望成为促进香港经济与激活商用物业市场的新泉源。
作者谢志坚测量师是香港测量师学会建筑政策小组主席。文章仅属作者意见,不代表香港01立场。
“01论坛”欢迎投稿,来函请电邮至01view@hk01.com。来稿请附上作者真实姓名及联络方法。若不适用,恕不通知。