龙汉标｜基建提速配合灵活地价方案　片区发展动力倍增

北部都会区地域辽阔，覆盖元朗、粉岭、上水等多个新界北市镇，连同多个新发展区，总面积达至约三万公顷，相当于香港总面积的三分之一。由土地面积、发展周期至投入资金，规模之大，是香港前所未有。

发展局预计北都在未来十年，可以为香港提供约1700公顷熟地，其中已开始施工的新发展区，包括古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南及新田科技城，未来五年亦将会造出约570公顷的熟地。要在十年间完成平整1700多公顷的土地，对政府与发展商而言，实属一大挑战。要提速、提效完成片区开发，政府与参与的发展商必须通力合作，除了政府致力精简各项审批和行政程序之外，如何平衡发展商前期投入资金，以及后期利润回报，亦是关键所在。

首先，基建先行是城市发展的必要条件，特别是交通基建完工日期，关乎到日后片区项目各阶段竣工时，居民、商业和社会机构迁入的便利。如果交通基建未能与片区的房屋、商业和社区项目同步或更早完成，不但会降低居民和商业机构迁入的意愿，发展商在销售住宅和商业楼宇时，亦会倍添困难，影响后期回报收益。

综观目前政府公布各项交通基建进度，古洞站和洪水桥站预计分别于2027年和2030年竣工，北都的主要铁路北环线，预计今年展开建造工程，目标于2034年投入服务。而北都公路新田段，政府计划2027年才进行招标，争取于2036年或之前开通。

但去年的施政报告指未来五年，北都将有六万房屋单位落成，而三个片区的“基线情景”财务上可行，能于十年或更短时间完成发展，可见交通基建完工日期，将会略为落后于整体的片区开发。因此，政府务必加快交通基建时序，确保与片区发展同步，提升整体吸引力，并且适时更新和公报各项铁路、交通基础设施等进度和落成时间，这将有助吸引居民和商业机构迁入，亦让发展商作好充足的准备。

另一方面，笔者多次提及，对于发展商而言，如何减轻前期土地成本，尤其重要。因为支付地价和开展基建项目，发展商需要在前期就投入大量资金，发展年期长亦会令融资利息高昂，而投资所得的利润，却在发展的后期才能有所回报，这将会大大增加投资风险，可能会令投资态度变得保守。

至于如何减轻发展商前期的投资成本，业界提出许多灵活和可行的建议，当中包括建议政府在厘定标书细节时，考虑引入弹性的地价支付方式和灵活的财务安排。例如：(一) 政府与发展商共享项目未来收益，将部分租金或销售收入，以收益分成抵消地价；(二) 允许发展商分期支付土地成本，而非一次性支付；(三) 政府亦可以考虑向发展商报销土地平整费用，提升发展商的现金流；(四) 允许中标财团在建筑规约期内，将部分地块转售予其他发展商等等，从而减轻发展商前期的财务负担。笔者亦乐见发展局局长表示，会研究“按实补价”政策，这都有助减轻发展商早期的财务负担。

此外，发展商在承建基础设施工程时，一般需要向政府提供某些保险或保证金，如履约保证金，以确保工程能够按合约要求完成。若政府能以灵活思维，考虑降低片区开发所需缴付的相关保证金，将有助发展商提升现金流，从而加快施工进度。

北都发展是香港整体经济、民生、住屋，以及与湾区融合的重要里程，需要政府、商界和社会各界携手合作，共同推展北都发展步伐。政府若能以促进者思维，为发展商提供灵活的前期投资方案，确保交通基建能够同步落成，以助北都提速发展，所带来的前景机遇，亦是香港前所未有的。

作者龙汉标是立法会（地产及建造界）议员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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