再有住宅地皮流标　规划估价皆须完善

地政总署星期二（4月26日）公布，位于屯门青山公路大榄段的住宅地皮流标收场。虽然恒基兆业、嘉华国际、信和置业、新鸿基地产及长江实业集团皆有透过子公司入标该地皮，但标金均被指未达到估价师所评估的底价。

今次是事隔三年半以来再出现住宅用地流标，对上一次不足底价取消卖地是2018年10月山顶文辉道豪宅地皮。这次份外引人关注的原因，在于地皮是当局首次加入最低单位面积要求的发展项目。不过，市场分析普遍认为屯门大榄地皮流标跟项目发展首次引进单位“限呎”条款未必有直接关系，而是出于同区住宅用地供应过剩或交通配套不足的考虑，另外美国即将加息、中国经济下行等牵动本地楼市前景的外围因素也有一定影响。

同区配套规划需要改进

姑勿论地皮流标事件的成因如何，当局及社会皆不宜将是次取消成交视作“限呎”阻碍建屋的事例。发展局发言人日前指出未来发展项目将会继续落实最低单位面积要求，这个取态可谓十分正确。然而若想真正改善港人居住环境，今次事件恐怕也反映出单靠“限呎”条款并不足够，当局尚有更多的事情可以做。

如果发展商真的是因为供应过剩而不进取出价，这恐怕便表示政府相关规划出了问题。具体针对今次地皮，它的毗邻就有珀居、OMA by the Sea、琨仑、涟山、爱琴湾、海澄轩、浪涛湾、富安居、翠景花园、听涛村等众多新旧楼盘，相对之下其他公共设施或商店的数量就较有限。

除此之外，同区交通配套确实存在压力，像前年底开通的屯门赤𫚭角隧道分流作用不如预期，而延宕廿多年终于拍板的屯门绕道计划最快又要等到2036年开通，这些情况都可以看到当局在屯门区交通规划有欠理想。主事官员必须看到给安居乐业的空间并不止于一屋之内，住所毗邻应该得有充足配套设施供应，而且不能令同区的人流、车流太过挤迫。

估算底价标准应作检讨

更加重要的是，真正困难大多数港人的居住难题，其实是难以负担的价格。事实上去年港府公布最低单位面积要求的时候，就有意见认为此一措施可能会导致个别单位楼价进一步上升。发展局局长黄伟纶当时解释相关政策，甚至假定市民可以高于住户平均月入中位数的3万元呎价承造八、九成按揭来购买“限呎”单位。

况且今次屯门地皮跟当年文辉道地皮不同的是，它非但不属于传统豪宅地段，现时社会也没再在讨论“一手楼空置税”，但结果仍是以发展商出价低于政府估算底价而流标收场。虽然官员指出估价机制已经参考市场最新情况，但近年底价高于市场愿意出价的情况明显却有增加趋势，如过去五个财政年度78次招标里有6块地皮流标，与再前五年160次招标的仅得5次相比为多。

地当然不能“贱卖”给发展商进行利益输送，但政府的卖地价格必然是影响楼价的其中一个因素。财金官员至今拒绝放宽楼市辣招，说明他们也是认同有调控楼市的政策需要。那么卖地估算底价机制，是否亦应该同时考虑政策需要才对？地价绝非影响楼价的唯一因素，但在楼价过热时合理地调控地价升幅，按理也是有效的冷却措施。