财政预算案｜放宽按揭、禁止追租真的能解决问题？

新一年度财政预算案除了电子消费券成为焦点外，放宽住宅按揭成数上限和禁止商户业主追租也为人关注。政府也许出于好心，希望帮助财力有限的市民“上车”和让店舖租户喘息，但结果随时适得其反。

财政司司长陈茂波在预算案演辞交代，首置人士申请最高八成按揭贷款，楼价上限将由1,000万提升至1,200万元，而申请最高九成按揭贷款的楼价上限则由现时800万提升至1,000万元。此举最大的得益者是中高收入人士和楼价在1,000万元左右的业主，中高收入户可以减轻首付负担。

放宽按揭无助压抑价楼

政府解释，按揭修订是考虑到目前市场环境、未来数年住宅供应情况及首置者和换楼自用家庭的需要。然而，现存业主可能因此提高叫价，实际效果可能变了托巿。再者，在月供三万元的买家以外，还有大量住在㓥房、蜗居等狭小住房、只能苦等公屋的基层面对住屋问题。放宽按揭成数不会令他们在市场找到合适单位，反而因为政府刺激了中价楼市场，有业主已经心红反价，令中下价楼盘减少，缩减上车客选择，得不偿失。

楼价贵的问题跟按揭成数关系有限，要令市民安居，政府短期要审视印花税和租管条例，以平抑现楼楼价和房租，长远计是加快觅地建屋进度，这才是对症下药。

商户财困非三个月后可解

另一个“落错药”的措施是禁止商舖业主追租。政府会提交法案，禁止业主向受第五波新冠疫情影响的指定行业追租，为期三至六个月。陈茂波希望业主不要用法律行动“逼死租客”，又通过金管局会通知银行要弹性处理因为收不到租金以供款的业主个案。

政府推出此招也许出于好意，但经营环境系于疫情，这几个月生意大跌的损失不会在三个月后全数补回，商户届时始终要面对周转问题。现时政府防疫抗疫基金对指定处所停业的补助额也是半吊子，只能抵偿日常开支的一小部分。

再者，依靠商铺收租维生和供舖的小业主也忧虑租客三至六个月拖租期间无以为计，万一租客卷席而去的话，被银行追数，他们也会蒙受损失。

政府与业主共担减租责任

归根结柢，问题在于租金是商户的经营压力主要来源。政府早前已经不止一次呼吁大业主主动减租，香港零售管理协会早前也要求业主减租或免收底租，但似乎业主的响应力度不足。

要兼顾业主和租客的处境，方法可以是提供诱因给业主减租。经营时装零售生意的立法会议员田北辰曾经提议业主减租后，利得税可获三倍豁免。这样对症下药，政府、业主可以共同分担减租压力。类似的支援措施也在一些国家出现，例如瑞典政府补贴向租客减租的业主，新加坡政府容许在特定条件下，小业主若因租客提前终止租约而面临经济困难，可以向政府申领赔偿。此等措施维持业主最起码收入，又能济助租客，亦给政府自身多了一个理由全速控疫，否则政府就要长期给予补贴和补偿。

新一份预算案的篇幅较以往长，措施也触及各阶层各界别，但并非所有措施也能针对问题成因，放宽按揭成数和禁止追租便无助缓解住屋难和营商惨况。趁距离议案审议和表决还有时间，财政司司长应广纳民意，改善措施，更直接扶助企业民众。