释放楼奴需要有上进心的是政府

特首林郑月娥在任内落实多项房屋政策改革，由提升未来公营房屋单位比例至七成，新居屋和绿置居价格与市价脱钩，延长资助房屋自由市场禁售期，在卖地条款设最小单位面积等，此等措施彰显政府更积极主导房屋市场。然而，她所领导的政府若然死守“置业主导”的房策理念，市民便无法摆脱“楼奴”命运，遑论安居乐业。

林郑在日前接受报章专访，谈及公营房屋范畴的新想法。她认同早前有地产商社企倡议的置业供款新模式，先降低公营房屋按揭门槛，把部分首付延至入住后一段时间才一次过或分期偿还。她认为此举有助年轻买家“上车易、供楼易”，鼓励他们努力赚钱“就能尽快拥有整个单位业权”，而非怕超过申请公屋的入息上限而“不敢加人工”。

另外，她亦提议，既然日后新公营房屋供应比例占七成，政府可以拨出部分单位给月入七、八万元的住户购买公营房屋，包括港人首置盘。

有蓝图却欠落实方略

首付是无数打算置业的家庭的烦恼，除非参与按揭保险、二按或者寻求亲友帮忙，他们难以独力缴付首付。再者，当楼价持续攀升，他们要支付的首付就愈来愈高。政府若落实降低公营房屋按揭比例，住户就毋须储蓄和预留大笔首付，把资金用于进修或创业等用途，趁早开启更多人生选择。延后清缴首付亦可给家庭在事业稳定、收入增加后才增加还款额，减轻早期房屋负担。至于容许中高收入阶层购买公营房屋，亦可增加买家选择，稍为减轻置业成本。

林郑抛出了美丽的住屋蓝图，但究竟能否落实？政府在这两年才找到足够未来十年房屋需求的单位，而且还称落成期“头轻尾重”。运房局预测2022/23和2023/24年度的资助出售单位兴建量合共只有5,100个，较本年度还要少，要到2024/25年度起才升至逾万个单位，未来数年新建出租公屋的数量更剩下年均万余个，远远未能清除公屋轮候队伍。

除非政府在未来三数年大幅提升公营房屋建屋量，否则单位仍是求过于供。在这限制下，政府即使调整了资助房屋按揭还款机制，受惠人数始终有限。另一方面，要纳入中高收入阶层市民居住公营房屋，政府首要进一步提升公营房屋比例，否则只会分薄中低收入住户入住公营房屋的机会。

政府须摆脱“置业主导”思维

现时房委会自负盈亏，靠出售居屋的收入来兴建置助房屋和应付日常营运。若然资助房屋买家能延迟还清首付，相信对房委会短期财政构成压力。就此，政府应适时支援公营房屋开支。而林郑强调出租公屋是“锁死”土地价值，政府和房委会应享受土地价值，正正鼓励政府和民间视土地为投资工具，更贬低出租公屋的功用。

香港的土地价值透过政府的财政安排转化为各项政府基建，但其价值亦在社会产生大量祸害，政府岂能忽视。现时地价楼价高昂，带动租金上升，住屋面积亦要缩小以迁就楼价房租，市民不论租还是住也沦为“楼奴”。林郑认为人为拥有业权而工作赚钱，要自力更生，无疑把方法和目的错置，再次混淆了置业和安居。政府的政策目标应是以安居出发，市民安了居方可专注工作，发挥才能，贡献家庭和社会。公营房屋不应以实现土地的经济价值为目标，应与教育和公共医疗般视为必要支出，重视其社会价值。

林郑的新想法或可一时减轻市民“上车”难处，但当公营房屋供应仍然短缺，加上她和问责班子抱持“置业主导”的思维，市民就无法从楼房松绑，终日为楼房奔波。需要激发上进心的不是市民，而是政府本身。