柏林公投打击寻租　香港更需住屋正义

德国大选将近尘埃落定，在外界都关注出任总理16年的默克尔交棒后德国在政治、经济和外交发展去向的同时，德国首都柏林的市民亦正在经历一场“住屋正义”的房屋变革运动。在德国大选的同日（27日），柏林举行一场推动市政府行使属于德国宪法赋予的“收回土地条例”的公投运动，争取可负担房屋（Affortable housing）。

根据德国宪法第14条和第15条规定，德国的所有的土地均可以通过国有化或公有制被征用作公共用途。提出这次公投的人士便希望藉著“收回土地条例”而征收当地的房地产巨头3000个物业，并将为当地的公营房屋提供额外243,000个单位，而且用作平抑当地近年日益高企的租金。尽管有关的公投议案并不具有法律约束力，公投却取得超过56.4%的选票支持。这场一直以来被认为“极端”解决房地产市场垄断行为的运动，已经登上市政府的政治议程，并且可以预期将逐步实行。

房地产巨头的寻租行为

今次这场公投运动的背景自然是为了解决柏林日益严重的房屋短缺问题，然而更重要是根治当地地产发展商日益严重的寻租行为。过去十年以来，柏林的租金价格经历了超过一倍的胀幅。这当然是因为人口达370万的柏林，超过八成的人口都是依赖租赁市场的供应。然而，随著过去10年超过35万的人口迁入，加剧了当地房屋供应的紧张情况，当地房屋市场面临了超过20万个单位的短缺情况，亦因此而出现了结构性的房屋短缺问题。

尽管当地政府一直以来都以落实政府的建屋计划来解决问题，但情况却并没有得到改善。这除了是因为有关的建屋计划一直以遇上不同的障碍，而且面临严重的滞后。部份原因亦因为大型发展商不愿意配合政府建造合理价格的房屋计划，宁愿把土地发展成奢华、高档的公寓单位出租获利。其中，当地的房地产巨企 Deutsche Wohnen 就在柏林通过收购而拥有超过11万个住宅物业出租，从而获得庞大的租金回报，并且垄断了大部份的出租物业供应。是次的公投运动就希望以德国宪法赋予的“收回土地条例”征回部份的物业作公营房屋用途，并且迫使发展商利用因征收而获得的赔偿款项用作发展房屋的资金，从而杜绝地产商的垄断和寻租问题。

政府介入是为更正市场失衡不二之法

随著世界各国在经历疲情和经济倒退的情况后，不同的政府都采取更积极的措施解决市场失衡的情况，尤其是地产发展商垄断和寻租的问题。今年2月，柏林市政府亦曾经推出租金冻结等的措施，试图解决当地租金飙升的问题。最终，却因为发展商上诉，并获德国最高法院裁定有关权力仅属于德国联邦政府法定权力而告终。然而，是次的公投正正为了从根源解决当地的房地产短缺问题。公投尝试根据德国宪法的“收回土地条例”而要求市政府介入柏林市的房地产市场，从而结束各个资本集团的垄断和寻租行为。

姑勿论这项政策措施成败与否，这次公投却已经获得当地大部份的市民支持。可以预期，在这次公投取得过半数的票数后，德国的新政府将更积极地介入市场，落得有效的合理的房屋政策。比起柏林，香港的房屋问题更加严峻，㓥房不计其数，楼价高得离谱。地产商亦在新界大幅囤积农地，而且推出市场的新楼盘亦以“招标”等竞价方式发售。面对房屋短缺问题，香港政府有法定的权力可以引用《收回土地条例》征收土地改作公共用途，问题是官员有否汲取到其他国家的经验，采取更积极的措施帮助市民解决住屋需要？