放宽“祖堂地”转售非唯一选项

新界乡议局代表星期三（8月11日）向行政长官林郑月娥提交题为“完善祖堂制度　活用新界土地”为题的《施政报告》建议书，首项主要内容正是重申希望当局放宽对于“祖堂地”发展的限制、适度降低出售土地门槛，并且建议准许“祖”、“堂”在保留项目部分权益以获取永续效益的基础上跟其他机构或公司共同合作发展相关土地。到星期五（8月13日），乡议局副主席林伟强又在电台节目上指该局具体建议门槛为内部75%成员同意。

“祖堂地”是指《新界条例》第16条规定新界宗族、家族以“祖”或“堂”的民族集体持有的土地，这些“祖”、“堂”需要委任司理全权处理名下土地，而司理作出转卖土地决定仍须获得民政事务局同意方能执行。条例本身虽未规定局方批准交易门槛，但今年7月局长徐英伟在回应立法会议员提问时，却指出法庭判例限制了“民政专员在处理出售祖传宗族的祖／堂土地的申请时，须确保有关的申请获得所有有份人的同意。”

放宽门槛不能解决所有问题

放宽“祖堂地”转售门槛本身肯定有利于加快发展土地，而法案判例的限制，亦确实如林伟强所言是可以透过修改《新界条例》订明门槛克服，可是降低门槛以后其实尚有别的问题需要处理，像是计算比例时要否考虑一些祖堂业权按“房”分配权益的情况，还有成员总数是按照司理登记时抑或交易时的子孙存活情况计算，这些都必须设置公开统一的标准才可以避免产生更多矛盾或争议。

况且除了与“祖堂地”转卖相关的纠纷外，过去法庭关于这些土地的判例不少都与实际使用者申请“逆权侵占”有关，亦即他们尝试取代长期未执行管理责任的“祖堂”成为业主，然而此类申请之所以经常以失败告终，却往往是建基于法庭对“祖堂”全体成员直接以信托形式持有相关土地的假定，因此一旦法律条文降低司理决定转售土地门槛，无法排除有机会倒过来推动更多“逆权侵占”申请出现。

祖堂与政府亦应尽管理责任

《新界条例》规定“祖堂”司理可以全权处理土地交易，但实际上他们却受到“祖堂”全体成员同意的门槛制约，这种情况固然不理想和需要改变，然而若要明确提高司理这方面的职权，他们亦必须同时负上对应的责任，譬如《2003年城市规划（修订）条例草案》曾经建议司理为“祖堂地”违例发展负上法律责任，当年迫使政府撤回法例修订理据之一正是“祖堂”全体成员掌握着实质决定权，日后司理如能摆脱此一限制便表示他们要承担这些规管义务。

另一方面，为了确保成员权益依然获得应有尊重，“祖堂”也应该接受更严谨的规管，包括定期申报成员及持有资产的数量，而非像个别案例那样等到多年以后司理换人才慢慢地更新资料。尤其政府当局近年多番被问及“祖堂地”数量皆称没有备存数字，落实执行定期申报机制正好协助进行相关统计，长远来言亦便利于计划新界地区未来发展，主事官员不能再找借口怠政庸懒。

最后必须强调的是，即使政府最终接受乡议局建议下调“祖堂地”转让门槛，也绝非代表当局要因此放弃其他发展相关土地选项，包括继续根据《收回土地条例》或其他相关条例来征收这些土地作为“公共用途”，像上月底地政总署公告就元朗朗边公营房屋发展项目收回106幅私人土地便包括六个祖堂持有的土地，这种由政府主导发展的做法不能够因为放宽了转让门槛便停下来。