征收祖堂地的同时也要加强监管

上星期四（5月13日），发展局公布即将根据《收回土地条例》征收位于粉岭及元朗的三组地块作资助房屋用途。《01侦查》指出今次收回的土地里，元朗元龙街与攸田东路交界附近的“综合发展区”地块包含一个由祖堂“朱震川祖”持有的地段，而“朱震川祖”司理朱石堂先生据称已经离世。此外，在同样即将被政府收回的元朗十八乡路近龙田村“住宅（甲类）”地块上，“邓辑伍（五）祖”、“邓维新堂”亦分别持有五个地段及三个地段。

今次发展局收回的三组地块都是私人土地，并且在多年前就已经规划好作高密度房屋，但却一直未见适时落实发展项目。持有当中一定业权的新鸿基地产日前表示，相关土地未能发展主要源于邻近祖堂地的问题；十八乡乡事委员会前主席梁福元则指出过去曾有发展商接触他们尝试收购涉事地皮，但因祖堂内的数百个男丁未能达致统一意见作罢。

政府监管祖堂土地不足

首先应该指出的是，今次事件似乎反映政府对于祖堂土地欠缺充足监管，因为《新界条例》第15条规定每个祖堂均须委任一名司理代表行事和该项委任向民政事务局呈报注册，条文末尾更加提到“如持有土地的任何宗族、家族或堂的成员在取得土地后3个月内并未委出司理并证明该项委任……政府即可将该宗族、家族或堂所持有的土地重收，土地一经重收，即为已被没收”，而现时土地注册处资料却没有出现祖堂新任司理名称或政府征收土地记录。如果自1952年担任“朱震川祖”司理的朱石堂至今已离世超过三个月的话，当中很有可能涉及政府部门失职。

就算不考虑“朱震川祖”的个案，本港行政体系对祖堂土地的监管明显也有改善空间。政府曾经表示自2018年起民政事务总署与新界乡议局已经成立“新界祖堂事务工作小组”，负责讨论及研究祖堂委任司理、处理土地的事宜，但该工作小组至今未见发表任何具体工作成果。去年初民政事务局局长刘江华答复立法会议员谢伟铨提问时，甚至直言“政府并没有全港现有祖堂土地的数目及面积的相关资料”，然而全港祖堂、土地资料明明分别由民政事务局及土地注册处负责管理，可见政府没有相关资料只是两个部门庸懒怠政及拒绝合作的结果。

及早提防收地潜在纠纷

回到收地问题，政府征收祖堂土地兴建公营房屋虽然符合社会主流期望，但对乡绅来说此举无疑损害他们利益，因此不能排除涉事祖堂未来或就相关决定进行司法覆核。早在2017年，政府公布首份《洪水桥及厦村分区计划大纲草图》，范围涉及约100公顷、逾500块由祖堂持有的零碎地段，乡议局研究中心便就此征询过大律师意见，其结论为：“由于祖堂的存在同时受到《香港基本法》和《新界条例》的保护……这个特性会使政府以《收回土地条例》征收新界祖堂土地时引致司法挑战”，当中所谓“司法挑战”即指司法覆核程序。

退一步说，即使涉事祖堂承认收地决定的合法性，《收回土地条例》一样容许“根据在土地注册处注册的文书而对该土地拥有产业权或权益的任何人”针对补偿价格提出申索。由于土地注册处文书出现了“朱震川祖”那样仅注册离世司理的情况，加上祖堂获豁免受《公司条例》规管且其司理（manager）职能亦不等同公司董事（director），因此祖堂里的任何男丁按理皆能提出补偿申索。与此同时，当局又没有强制祖堂定期更新成员资料，有时甚至连司理本人都不肯定是否掌握所有族人的生死情况，这就进一步增加了补偿申索纠纷的复杂性。

为了提早预防这些关于征收祖堂地可能出现的纠纷，当局必须检讨如何加强对祖堂及其持有土地的管理，譬如订立专门法例规管祖堂组织，一方面要求各祖堂每年都要呈报司理身份及其成员、业权清单，另一方面赋权司理直接代表祖堂处理土地转让事宜以免个别成员提出异议，而且政府及社会亦能够借此对祖堂土地整体情况有更完整的认识，避免再有祖堂地因为业权分散以致长期无法发展，这样才算是完全善用相关土地的潜能。