土地共享未如理想　早该改换其他选项

在刚过去的星期四（7月22日），发展局公布“土地共享先导计划”终于接获了首宗申请。相关申请由南丰发展旗下的金鹿置业有限公司提出，位置在新界大埔露辉路至汀角路一带。项目牵涉土地面积达到3.2公顷，它们现时于分区计划大纲图上主要被划入绿化地带用途，未来打算作公营房屋或私人发展的部分预算占85.7%。

今次申请项目有逾四成土地属于政府，而私人部分仅占拟议发展用地的不足三成。按照申请者的计划，私人房屋部分总楼面面积约为24,627平方米，包含2幢楼宇、493个住宅单位和1,478平方米休憩用地；公营房屋或“首置”部分总楼面面积约为60,341平方米，包含4幢楼宇、1,149个住宅单位、100个安老院舍宿位和3,448平方米休憩用地。

推行缓慢有违原意

需要强调的一点是，发展局现在是正式“接获”而非“批出”这宗公、私营合作申请，故此该局此后尚要花费六个月时间咨询相关部门意见和提交予计划顾问小组考虑、获得行政长官会同行政会议同意以展开改划法定图则和换地等程序，顺利的话项目私人房屋部分起码预计到2028年11月方能完成，而公营房屋或“首置”部分更要在2025年第三季才完成土地平整工程。

“土地共享先导计划”原意是想“加快及促进在申请用地内公营及私营房屋的发展”，又强调“政府会在压缩的时间内提供咨询及促进服务”，但其运作流程严格来说只跳过了前期研究及审批相关拨款的环节，余下的法定及行政程序大致都依旧按照既定做法来推进，当局评估起码它们还是得花上30至42个月，这部分的工作进度并没加快多少。

计划本身效益不佳

回想2018年10月，行政长官林郑月娥于《施政报告》提出“土地共享先导计划”的构思，最初是希望“于明年推出先导计划”，然而去到她在2019年10月下一份《施政报告》时又改为“明年年初正式接受申请”，具体推出实施和接受申请结果更要等到2020年5月，其间已经花去近一年半时间，对一个声称想要加快本地房屋供应的计划来说可谓相当讽刺。

况且早于去年年中，坊间已经出现有一家发展商打算申请“土地共享先导计划”的消息，如果今次申请项目正是当时传闻的发展商提出，那就表示计划对于土地持有者吸引力实在低的不能再低，非但连有意申请者都要犹豫超过半年才肯敲定其事，而且这好一段时间内竟然都没有引来别家人问津，恐怕难以称得上计划设想的“适时和有意义的效果”。

再加上这个“土地共享先导计划”至今唯一收到的申请项目，还立刻遭各方批评是忽视绿化地带环境价值与当区交通运输压力，而在计划整体反应本来就远远未如理想的当下，假若政府并没打算进一步增加相关诱因和推展速度，那倒不如早早承认其失败和煞停计划，将心力和资源放回《收回土地条例》、放宽“祖堂地”发展门槛等其他更具效益的发展房地选项。