深圳实行楼市参考价 香港㓥房租金却难管控?

撰文: 评论编辑室
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香港的房屋问题积弊已久,㓥房虽是暂解基层住房的必要之恶,但其环境之恶劣,呎租之昂贵,租金攀升之迅速也是当局必须管控的问题。只是运输及房屋局成立的“㓥房租务管制研究工作小组”(下称“工作小组”)称,难以订立全港㓥房起始租金水平。对此,社联香港社会服务联会(简称社联)周日(7月4日)公布㓥房住户的最新报告,揭示在租金不受管控下㓥房住户的日益艰难,以及租金监管的可操作性。

在未有㓥房租管之下,社联的调查结果不令人意外:㓥房户普遍出现愈住愈贵(52%),愈搬愈来差(35%居住面积减少,23%环境更差)的状况。社联建议政府增加资助,包括重新派发关爱基金的N无津贴,扩大向轮候公屋逾3年、无领取综援的基层派发现金津贴或综援租屋津贴的资助范围等。

大部分一人住户租金占其收入超过五成,在巿场上难以找寻合适的租盘选择。(资料图片)

㓥房租金不受管 公帑租户两相难

但政府公帑资助始终有限,如若不配合对㓥房租金市场的监管,这一津贴无底洞最终只是养肥业主。在缺乏租金的监管的情况下,㓥房呎租价格与租金涨幅一度跑赢私人楼,显然不合理。而社联根据约1500户㓥房租户的数据计算得出,约有15.8%被业主收取较估算租金高出两成以上的金额。因此㓥房租金监管是必要之举。

事实上,深圳今年初已开始实施监管房屋市场价格以解决住房问题,并可以作为香港的参考。深圳作为内地的大城市,其发展潜力被不少人看好,也导致了其楼价在疫情下成为全国少数不跌反升的城市。

㓥房户收入减少,租金却不跌反增,生活水平较前困苦。(资料图片)

深圳参考价吸引多市借镜

深圳政府为了解决楼市价格不受控,居民住房难的问题于今年2月宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。由深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3,595个住宅小区二手住房成交参考价格。也就是说,一旦买卖双方以高于参考价的价格成交,那么买方获得的银行贷款将减少,首付门槛将提高。同时由于交易信息更透明等,让深圳二手房市场3至5月连月下降。而在5月,深圳政府发布参考价的措施延伸到了深圳一手楼市场规管中,并迅速被成都、无锡、东莞等多个内地城市借鉴。

虽然深圳的参考价指导是为房屋买卖市场所设定,其实施和价格制定上也有进一步完善的空间,但这一措施显示的是内地规定房屋市场价格乱象的决心及设定价格参考的可行性。同样,社联此次根据逾1500个㓥房住户的租金数据,初步尝试得出的租金估值方案亦显示㓥房租金监管并非不可行。社联以独居深水埗,没有任何设施及间隔的地下一㓥二单位为基准,再根据独立设施、楼层、区域等进行租金加减得出大概的租金估算水平。虽然技术上可有再改善的空间,但这也证明租金参考估算虽难,但并非不可为。“工作小组”拥有更全面普及的人口统计数据,完全可以以社联模型为基础进行改进,而不是称难而退。

社联的调查显示,目前㓥房租金占43%一人住户收入的一半以上,足以证明不受规管的㓥房租金不仅在削弱香港21万㓥房住户的生活素质和保障,更在蚕食他们投资未来的可能性,促成贫者愈贫的悲剧循环。我们固然要从释放棕地、兴建公屋等多方面解决㓥房问题,但当其作为社会暂时的必要之恶时,我们也必须竭尽所能对其进行租金监管,遏制其负面影响。更为重要的是,以㓥房租金监管为实验田,对楼市租买价格混乱的规管应向内地一般延续到买卖市场,让市民真正享受房住不炒的福利。