屯马线通车后　小店有否活路？

本星期日（6月27日）港铁启德至红磡段开通，途径的九龙城区土瓜湾、宋皇台等候多年后终于获得铁路服务覆盖，首日截至晚上八时已有逾七万人进出两站，旺盛人流自然连带刺激区内商舖生意，有当地食肆经营者甚至形容为旧机场关闭以来最热闹的周末，然而上述消息对于诸多旧区小舖来说是好是坏，恐怕难以一概而论。

启德、土瓜湾等车站的设置，最早可以追溯至1998年《第二次铁路发展研究》提出的“东九龙线”概念，而包括相关路段的沙中线工程原先于2002年批给九广铁路进行，但项目在“两铁合并”风波前后一再拖延，直至2012年起才能正式动工，到三年前土瓜湾与其他车站又相继爆出了偷工减料丑闻，结果导致该区要等上20多年时间才见到当年建议的铁路开通。

重建发展危及小店

不过，在开展铁路工程的同时，市区重建局已经在该区推进多个重建发展项目。早于沙中线动工前的2008年2月，土瓜湾、宋皇台两站附近的“津汇”、“喜点”项目已经开展，其后土瓜湾道银汉街至庇利街一带更出现了八个相互毗连的重建项目，而类似项目在通车后估计只会有增无减。这种情况自然引发关于旧区被新型豪宅取代的忧虑，小店尤其担心商舖租金会以倍数增加。

尽管市建局对于上述项目设有基于“小区发展”模式的几条“总体设计要求”，但它列出的加强连接基建、缔造设计特色、提升通风效果、营造城市空间、应用智能技术等要求普遍都流于空泛，并且根本未有触及现有租户待遇此一核心问题。再考虑到该局过去在其他铁路沿线地区的往绩，难免令人质疑九龙城区小舖在重建发展下根本没有残留多少生存空间。

铁路通车未必旺市

事实上在过去几年，由于市场憧憬铁路通车后的愿景，九龙城区舖位早先便已连番加租，使得一些小店不堪压力被迫结业，例如近五年间区内泰式店舖就减少了两至三成。再者，许多商舖租户起初需要忍受工程期间噪音或封路措施的影响，加上新冠疫情过去一年的打击，本应该可以“守得云开见月明”享受成果，今后倘因重建或加租压力而遭迫迁对他们来说可谓颇为不公。

况且对于区内多数商舖而言，开通铁路刺激生意作用其实未宜过度高估。因为铁路汇聚访客人流无论多么热闹，主要还是会集中在车站比较邻近的大型商场及食肆，未必能直接惠及距离车站较远的舖位；此外现时新站热潮消退以后，九龙城区日后不一定能保持如斯强盛人流。假若业主以屯马线通车为由持续加租，必定导致同区物价上扬或小店结业，继而增加区内居民生活压力。

为了避免前述问题，当局应该适度加强对租户利益的保障措施，譬如因应港府近年积极推广另类争端调解机制，相关机构可以考虑创建一支旧区更新调解队伍，协助处理舖位业主与租户在这方面的租务纠纷；同时当局也能研究因应项目推行情况设置临时租务管制机制，防止业主事前基于未兑现的市场憧憬先行加租。社会固然需要进步的铁路发展与市区重建，但那不代表旧区小舖就应该成为其牺牲品。