市建局重建项目屡拒“原区安置” 是“不能”还是“不为”？

市区重建局近日屡现纷争。其最大规模项目“观塘市中心重建计划”推出至今14年，目前仍有三间商户及两名工匠不满赔偿拒绝离场；而在上月中旬，位于土瓜湾和九龙城的发展项目，同样因为安置方案引发居民不满。事实上，成立近20年的市建局，早因囿于“自负盈亏”原则为人诟病，往往著眼财政盈利而漠视居民需要。可以预见，如果市建局谋利作风不改，“以人为先，地区为本，与民共议”的市区更新理念只会沦为“空口说白话”。

多个重建项目漠视居民需要

市建局2007年展开“观塘市中心重建计划”，至今仍有数名裕民坊商户不满赔偿拒绝离场，当中有人提出原区安置，也有人要求在原有舖位继续经营，否则将会“死守”至最后一刻。执达主任上周二（3月2日）曾向他们发出通知书，要求在3月23日之前迁出。市建局昨日（3月10日）补充，如果他们未有遵守，执达主任将会再次发出通知书，订定清场日期。

已经历时14年的最大规模重建项目，竟然仍未谈妥安置方案，更何况近年展开的发展计划。例如市建局2019年2月刊宪公布的启德道/沙浦道发展计划（KC-015），以及去年5月公布的靠背垄道/浙江街发展计划（CBS-2:KC），同样引起居民极大反对声浪，指市建局在公布计划前后均缺乏与居民的沟通及咨询。

靠背垄道/浙江街发展计划将会重建位于该范围的公务员合作社唐楼，当区居民因而组成“靠背垄道/浙江街重建项目关注组”，向市建局提出“原址原大安置方案”，要求当局在重建后原址提供两栋大厦安置居民，每个单位须与原址一样大，并须支付搬迁、租金等费用，而新建成的停车场须归合作社所有。

不过，根据市建局回复关注组的电邮，当局拒绝接受其方案，表示新建成的单位（未计补地价及停车场）造价$33,640/平方呎，成本过高，建议居民入住将于2026年建成的启德安置屋邨。然而，关注组成员邀请专业建筑师、测量师等协助估算成本，即使计及补地价和停车场，成本价也只需$15,000/平方呎。当中差价源于，市建局竟以$22500/平方呎的当区市价，计算居民原区安置的成本，明显有“偷天换日”之嫌。

至于启德道/沙浦道发展计划，当中涉及对于九龙城泰裔人士聚居地“小泰国”的重建项目，同样备受争议。尽管市建局提出，居民可于2030年以市价迁回当区居住，但鉴于过往重建项目售价水涨船高，他们普遍担心届时未必能够负担。另外，在去年6月城规会的申述会议当中，居民提到有不少市建局文件并没有提供泰文翻译，更离谱的是连首次简介会也没有提供译本；后来即使有居民错误填写人口冻结调查，市建局也是“草草了事”。

居民为何要求“原区安置”？

重建纷争的落脚点，都在于市建局未能如居民所愿采取“原区安置”。无可否认，“原区安置”未必符合特区政府和市建局向来讲究的“成本效益”；然而，重建项目涉及居民的安居乐业和社会的可持续发展，又岂能以“成本效益”搪塞过去？事实上，“原区安置”本来就是居民应有的权利，留下的不只是人，还有建立多年的社区网络、生活文化、街坊关系。

靠背垄道/浙江街重建项目当中，有七成人在土瓜湾长居超过50年之久。根据市建局对项目所做的《第二阶段社会影响评估报告》（下称《报告》），当区居民有三成为65岁或以上，百分比高于全港水平。重建项目关注组Ada认为，有长者年龄已达80-90岁，迁离恐怕难以重新适应全新社区环境；而且大多长者基本上不会出远门，平时只会到附近社区中心及酒楼与朋友相聚，如要他们搬到启德，长者可能会“唔识返屋企”。

Ada又指，区内街坊早已十分熟络，甚至有居民与亲戚住在邻近单位，如果无法进行“原区安置”，将会难以维系彼此关系。市建局的《报告》中也表明，有45%的公务员合作社住户及42%的其他住户预期重建会对他们的社区网络造成影响，尤其是邻居和朋友关系。

“小泰国”的重建项目更显出“原区安置”的必要性。泰裔文化在九龙城区建立多年，除了有多数泰国人居住外，居民也在当区建立一个小型的泰裔经济圈，又会定期举办如泼水节等泰国节日，吸引区外居民慕名参与。然而，如果无法“原区安置”，可能导致港式泰裔文化失去支撑，甚至令在港生活的泰国人无法聚居、失去乡亲支援。

问题在于市建局“自负盈亏”

近年来市建局的重建项目都需要与重建区居民周旋于安置问题，市建局行政总裁韦志成在2017年的网志中提及市建局在处理重建项目租户的公屋安置已有很大的难度，“更遑论居民希望在市区‘原区安置’的可能性”。韦志成的忧虑并非没有道理，但问题是，市建局究竟面对什么阻力？说到底，是无能为力，还是不愿作为？

事实上，市建局之所以无法回应“原区安置”的诉求，全因政府成立市建局时已衍生的结构性困局——自负盈亏制，即市建局在考虑重建区居民赔偿款项时，需顾及项目开支及利润。

香港城市大学公共政策及政治学系教授叶毅明表示，由市建局进行重建规划会有一定的财政限制，因为在市建局及政府的角度上，官僚利益是“无可厚非”。他指出，就算是私人发展项目，如果发展商能够从众获得较大利润，有时也会对受影响居民进行原区安置；不过，市建局的原区安置往往只是“换了个包装”，即用市价让他们租或买楼，而非协助他们安居。

如果市建局是私人发展商，倘要极大化利益也是可以理解；然而，市建局是享有一定公权力的公营机构，得以低价收取住宅用地，却用以重建大量高价商品房屋，再经市场出售谋利，而且成立至今大多数年份都录得盈余，截至2019年已经有逾226亿元净盈利。

讽刺的是，尽管市建局2001年成立时，早已订明“以人为先，地区为本，与民共议”的市区更新理念，但成立近20年来却往往只是“以钱为本、以钱为先”，因而拒绝真真正正为受影响居民进行原区安置。可是，当市建局只以利益主导营运，特区政府也对居民不闻不问。

以“原区安置”为例，叶毅明便认为，市建局及政府可以弹性处理，例如向受影响的居民提供租或买楼的折扣，让他们以可负担的价格迁回当区。至于上述公务员合作社房屋，叶毅明则指，市建局只应该充当该项目的“推手”，让合作社自行重建，原区居住。