白居二丨居屋楼价升势急 私楼市场现警号?
房委会从2018年起便将“白表居屋第二市场计划”(白居二)恒常化。运输及房屋局局长陈帆亦在周三(2日)就“白居二”推行情况回应议员提问,最新资料显示二手居屋单位平均价格已由2016年的300万元,上升至2020年的410万元,四年之间录得约37%升幅,跑赢同期私楼约33%的价格升势。香港住屋供应远远落后需求,在居屋市场上更见其端倪。
在正常市况之下,居屋因有转售时限,而且除了参与“未补价资助出售房屋—出租计划”的居屋外,居屋补地价前一般不能用作出租,因此居屋升势理论上会较难跑赢私楼。然而香港楼价高昂,像居屋一样平均价格在450万左右的楼盘根本少之又少,这导致居屋成为普罗大众较易上车的办法,也使市民对于居屋需求远超私楼。例如从2013年起,房委会接获的“白居二”申请超额倍数便同比增加,由最初的超额12倍,增加至2019年的44倍,直至2020年虽稍有回降,但仍超额25倍。
居屋有价有市,反映现时居屋的价格才较为贴近一般市民的合理负担范围。以一幢450万的居屋计算,若市民做一成首付、30年按揭,粗略估计已至少需要月供16,000元。据2020年统计处公布的最新数字,现时全港个人入息中位数为17,000元,意味一个收入中等家庭,即使只想找个价格中规中矩的居屋单位,他们已须付出近五成收入用作住屋开支。“有幸”买入居屋的市民,生活负担尤沉重如此,可见私楼市场更已不是中等家庭所能负担,其客观结果,便是市民被迫一窝蜂地“排公屋”、“抽居屋”、“白居二”,然后望着无法追上的私楼价格摇头轻叹。
Work-life balance可贵 谁想做楼奴
政府统计处上周五(5月28日)公布了以2019年至2020年为基期的最新消费物价指数,发现综合消费物价指数的住屋开支占比由34.29%上升至40.25%,其实这同时代表市民可以花费在其他方面,如衣着、交通、饮食、娱乐方面的开支亦会被大为压缩。政府应当认清,他们能为市民带来多少住屋供应,这远不是冰冷的统计数字而已,它同时意味着市民一个成家立室的空间、一个可以好好休息的地方,也代表着市民能有多少闲钱娱乐、储蓄。
政府的治本之道应是透过租务政策、印花税等压抑租金和楼价升幅,并从根本的供需关系上增加公屋、居屋的供应,回应迫切的住屋所需。市民逐渐变得只能买起居屋,这无疑是一种住屋供需关系扭曲的重要警号,政府必须加以警剔。