洪水桥换地险过关　北都提速面对考验

洪水桥／厦村新发展区终于达成首宗换地申请协议，第34B区住宅用地面积约1.7公顷，按发展商估算项目落成后可提供约2300个房屋单位。虽然允许原业权人在特定条件下申请“原址换地”，政府原意是绕过部分传统程序，提升效率并促进公私营合作。然而近期发展及市场分析均显示，新发展区的推进正面对来自市场、财务及执行层面的多重困难，提速发展的如意算盘未必打响。

包括洪水桥／厦村新发展区在内的北部都会区，是本港解决长远房屋短缺、驱动经济发展的关键引擎。但以这次原址换地为例，乃早于去年2月1日邀请申请，上月31日为接纳补地价金额的期限。但业权人之间未就换地申请达成共识，地政总署只好因应要求酌情把完成期限延长几星期至本周二（4月22日），幸好各方仅仅在限期前达成协议。

“原址换地”的理想和现实

“原址换地”作为加速新发展区的重点工具，洪水桥/厦村住宅用地面对的挑战已经算小。原址换地申请范围包括约7.1公顷私营住宅之外，还有约17.7公顷商业和约4.4公顷商住混合发展的部分用地，以及约15.6公顷现代产业用地，主要用作物流仓储等用途。但在商业用地方面，四宗原址换地申请的完成期限要由上个月底大幅延迟至今年年底，以检视市中心商业用地的用途、提供更多用途弹性云云。

说白了，不就是发展商面对漫长的开发时间和不明朗的市场前景，对新发展区项目取态观望？地产商从补地价开始就要进入负现金流阶段，并需即时承担融资成本，施工期间还有建筑成本和各类费用，直到物业交付后才能确认正现金流入账。即使“原址换地”旨在提速，但始终受市场的宏观气氛所限。古洞北／粉岭北的经验就有换地申请不果，最终仍需政府启动收地。更未计即使换地成功，也可能涉及复杂的周边土地整合问题，达成协议的过程可能因涉及多方业权人而需时协调。

周期冗长与市场保守气氛

换地机制本身并不能完全避免融资压力。美国联储局现在还要面对关税政策带来的通胀，可能一段时间内也得维持高利率。这将直接推高了发展商负现金流周期的融资成本，取态保守在所难免，直接影响其在换地谈判中的立场，尤其在补地价方面与当局拉锯。即使政府愿意配合发展商的顾虑，调整洪水桥／厦村商业用地的规划细节，但原地换地的期限就不得不延误，预期的提速优势不再。

团结香港基金最新的房屋趋势报告正好指出，近年私人住宅发展周期显著拉长了33%，其中超过一半时间耗费在非施工阶段，反映前期规划、审批等地契相关程序至为关键。结果不难预期，就是未来五年私人住宅供应将“先高后低”，于2027至2029年间逐渐回落至每年约1.5万至1.6万个单位。这对于增加房屋供应、帮助市民置业，并不是好现象。

成本问题终须解决

再加上本港建筑成本持续飙升，发展步伐可以说是面对完美风暴。正如团结香港基金预计未来四年房委会的建筑开支将增加73%，私楼即使“面粉”价格下跌，“面包”成本不排除仍有可能上升。高建筑成本加上住宅货尾积压，同样会加剧市场的保守氛围，发展商风险规避意识提高，对于原址换地、补地价以至片区开发的反应趋于冷淡。

报告建议当局重新检视“插针楼”和地形复杂的发展地盘的成本效益，以控制不断膨胀的建筑开支，但更重要的是，建筑设计规例是否需要检讨，会不会有过时的标准令建筑成本不必要地沉重？据说建筑师日常平均须花四成时间处理与政府有关的审批程序，这又折射了怎样的效率浪费？建筑周期程序过长，不但会令成本步向天价，更会拖慢新发展区的推进步伐。

不论是洪水桥／厦村新发展区，抑或古洞北／粉岭北、元朗南新发展区，都承载着新一代新巿镇、达致可持续的职住平衡以至是香港发展注力新动力的厚望。即使有创新政策工具加持，但现实吞见仍受不利的市场环境、发展商自身盘算等复杂因素限约，实际上已有迹象显示，落成步伐可能不如预期。四宗洪水桥商业用地的原址换地何时成事，北部都会区三个“片区开发”试点又会否要延迟，是对发展局局长的重要考验。