北都不是大龙凤

这个星期社会最关心的可能是《破﹒地狱》票房何时破纪录，但对于政府和商界而言，重头戏要数北部都会区发展。

由11月8日港澳办工商界座谈会，到本星期一（11月25日）行政长官李家超率领工商界高层代表团访问大湾区内地城市，再到今日（11月29日）政府隆重举行企业参与北部都会区发展签署仪式，并且公布三个“片区开发”试点位于洪水桥／厦村新发展区、粉岭北新发展区和新田科技城，分别占地约12.5、15.9及18.6公顷，12月随即展开市场意向调查。不但发展北都的决心明确，而且推进甚有节奏。

观乎85间分批上台签署一般意向书的企业，既有香港老牌地产商如恒基、长实、新鸿基、新世界，又有汇丰、渣打、东亚等重要银行，既有内地房地产商如华润置地、中海外，又有商汤、京东、阿里云智能等创科企业，可谓全面切合北部都会区的发展需要。李家超形容商界以实际行动展现对参与北部都会区的支持和信心，并鼓励他们“从多方面参与北部都会区的土地发展，包括承投土地、修订土地契约等”。

北都面积达3万公顷，未来五年将有约6万个住宅单位完工及推出新的创新科技用地，再过五年进一步增加15万个新住宅单位，任何企业在商言商都会对参与其中抱持开放态度。无怪乎意向书内容只有“支持及参与北部都会区发展”一句，而立法会地产及建造界议员龙汉标亦表示，正常而言发展商都不会拒绝签署意向书，但要到真正“埋台倾”才能决定投资与否，投资金额涉及对前景预测、回报等看法，细节落实也要视乎合约条款。

正如开拍电影之前，即使有“子华神”加持也不得不考虑投资风险和回报，发展北都这样庞大的生意就更是如此。以三个“片区开发”试点为例，发展商需就所有用地进行土地平整和建设基础设施，以及在完成兴建公共设施，如道路、休憩用地等后交回政府管理，在个别试点发展商亦要在兴建产业大楼后交回政府。由此可见，比起一般的投标土地、修订土地契约复杂，更何况特朗普再次入主白宫，美国经济、贸易以至货币政策一概难料，企业再想支持北都发展都不得不审慎考虑。

事实上，难以“计掂条数”的不只企业。由土地共享先导计划、“传统新市镇发展模式”到“片区开发”，既是政府积极利用市场力量，采用更多元发展模式，某程度上亦形同简化程序，将规划和风险管理外判给企业负责。惟当经济受压、外围波动，官方各种招标若然是因不及下张而流标，已经算是比起零入标好的结局。恒隆陈启宗去年已曾预告未来日子只会恶化，新世界郑家纯近日又表示当前首要改善现金流及降低负债，若然此时仍期望地产商会以可观数字承投土地，恐怕是缘木求鱼。

不管是零标、流标抑或补地价无法达成，最终土地发展的责任就会重回政府身上。收回哪些土地、成本融资安排以至承建模式，都是官员须周全考虑的问题。须企业代表参观“片区开发”试点及出席北都发展签署仪式后，财政司司长应该有时间回答下一步计划。